De wet & dringend eigen gebruik
In ons vorige artikel beschreven we de belangrijkste piketpalen waar het gaat om dringend eigen gebruik bij door verhuurder geplande activiteiten binnen het kader van renovatie.
De wet kent een aantal vastomlijnde gronden op welke de opzegging van de huur (jegens de huurder) kan worden opgezegd en (jegens de rechter) gevorderd. Een opzeggingsgrond waar menig verhuurder zich in de rechtspraktijk op wil beroepen is het dringend eigen gebruik. Het betreft een grond voor opzegging waarbij het veelal gaat om contracten van woon- en bedrijfsruimte die regelmatig gehanteerd en ingezet worden door verhuurders (zoals particulieren, makelaars en woningcorporaties) om herstel, onderhoud en renovatie aan het pand mogelijk te maken.
In dit artikel (deel 2) staan we stil bij de meer algemene door de rechter te beoordelen uitgangspunten en criteria die gelden voor een (dringend) eigen gebruik van een woning. Te denken valt dan aan o.a. een gedegen belangenafweging tussen die van huurder en verhuurder en het vereiste van passende woonruimte.
Dringend eigen gebruik & vordering opzegging woonruimte
Het is onder voorwaarden mogelijk om een huurcontract met de huurder op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik. De wet geeft hiertoe stringente vereisten. De huur zal eerste met huurder worden opgezegd. Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan kan middels de grondslag dringend eigen gebruik bij de rechter om opzegging van de huur worden gevorderd. De rechter zal dan alle feiten en omstandigheden in ogenschouw nemen alsmede daarop loslatende een belangenafweging om zo uiteindelijk tot een finaal oordeel te kunnen komen of er wel of niet sprake is van een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik. Wilt u als verhuurder een geslaagd beroep op de grondslag eigen gebruik doen? Dan stelt de wet in eerste instantie een aantal belangrijke vereisten. Daarnaast komen in de rechtspraak een aantal elementen naar voren waaraan de rechter eveneens zal toetsen
7:274 lid 1 sub c Burgerlijk Wetboek
Artikel 7:274 lid 1 sub c stelt dat de rechter de vordering slechts kan toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in de artikelen 274c tot en met 274e, andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Aldus kunnen wij uit dit artikel de volgende cumulatieve vereisten destilleren:
1. Verhuurder heeft het gehuurde nodig voor eigen gebruik;
- Verhuurder moet het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik;
- Verhuurder heeft het gehuurde zo dringend nodig, dat na een belangenafweging niet van kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt;
- Verhuurder moet aan huurder passende woonruimte aanbieden of hem helpen zodanig woonruimte te vinden.
Wordt niet voldaan aan hiervoor genoemde vereisten, dan zal de rechter de vordering tot opzegging van de huur op grondslag van dringend eigen gebruik afwijzen.
Dringend & eigen gebruik
Verhuurder dient de woning voor eigen gebruik nodig te hebben. Dit betekent uiteraard dat gebruik door anderen dan verhuurder hier niet toelaatbaar en dekkend is. Uitzondering hierop betreft de regel dat indien verhuurder een daarvan afgeleid, maar wel eigen zelfstandig belang heeft om de woning door anderen dan verhuurder zelf te laten gebruiken, dit mede onder het criterium van eigen gebruik valt.
Daarnaast dient het gebruik niet alleen gelieerd te zijn aan verhuurder zelf; het gebruik dient ook dringend te zijn. Verhuurder dient zodanig aan te tonen dat hij de woonruimte zo dringend voor eigen gebruik nodig heeft, dat zijn belang boven dat van huurder geprevaleerd dient te worden. Of zulks het geval is, zal de rechter vervolgens beoordelen middels een daartoe strekkende belangenafweging.
Voorbeelden dringend eigen gebruik
Dringend eigen gebruik kan bijvoorbeeld plaatsvinden in de volgende scenario’s:
- De woonruimte dient gerenoveerd te worden;
- De woonruimte dient gesloopt te worden i.v.m. te realiseren nieuwbouw;
- Verhuurder wordt geconfronteerd met een disbalans tussen de exploitatiekosten en zijn huuropbrengsten.
Belangenafweging
Indien verhuurder een direct eigen (afgeleid) belang heeft bij een dringend eigen gebruik van de woning, past de rechter vervolgens een belangenafweging toe. Het belang van de verhuurder weegt hij dan af door te kijken naar het belang van huurder.
Uit de rechtspraak kunnen we enkele belangen destilleren die een huurder kan hebben:
- Huurder kan geconfronteerd worden met de belangen van zijn onderhuurders;
- De woonruimte is gesitueerd in een gemeente waarin de huurder bijvoorbeeld vrij makkelijk en snel gebruik kan maken van daarin rijkelijk aanwezige voorzieningen, zoals de op loopafstand aanwezige winkelcentra, scholen, openbaar vervoer, etc.;
- Verblijfsduur van huurder in de woonruimte;
- Gezondheid van huurder.
Wat betreft de voor de verhuurder aan te wijzen belangen, kunnen we aangeven dat deze grosso mode gelijke tred hebben met de in de wet aangegeven gronden voor opzegging van het huurcontract wegens dringend eigen gebruik. Ergo: de belangen van de verhuurder zijn daarmee grotendeels al als wettelijke vereisten in artikel 7:274 lid onder c Burgerlijk Wetboek opgenomen.
Heb je als bijstandsgerechtigde vragen omtrent gokopbrengsten?
Wil je als gemeente of al bijstandsgerechtigde weten wat je plichten en rechten als het gaat om het verkrijgen van extra inkomsten?
Heb je als bijstandsgerechtigde of als gemeente (overige) vragen, of heb je advies en/of rechtsbijstand nodig m.b.t. rechten/plichten omtrent een uitkering en/of wil je weten of je vordering bij de rechter stand zal houden?
De juristen van BERGA juridische diensten verstrekken passend advies en staan u eventueel bij in een gerechtelijke procedure en kunnen namens u verzet doen.
Heb je andere vragen of ander advies nodig?
Wij verstrekken naast persoonlijke en online juridische adviezen, ook juridische diensten op maat, zoals het op maat maken, checken en/of wijzigen van je modelovereenkomsten, contracten of andere documenten. Onze diensten kun je ook snel en makkelijk online bestellen op www.webshop.bergajuridisch.nl
Daarnaast treden we zo nodig in onderhandeling met de wederpartij als het gaat om bijvoorbeeld contractvorming, conflictbehandeling, of staan je bij in arbeidsbemiddeling. Ook starten we zonodig een gerechtelijke procedure voor je op.
Zoek je persoonlijk en deskundig op maat advies of wil je een procedure starten?
Kies dan voor de juridische diensten van BERGA en meld je zaak aan via www.bergajuridisch.nl en vul het contactformulier in. Je kunt ons ook altijd bereiken via: info@bergajuridisch.nl of bel ons: 06-36331675.
Onze meest voorkomende rechtsgebieden
Wij verstrekken juridische diensten aan particulieren en ondernemers op gebied van:
(o.a. zaken voor de politierechter, kantonrechter, appèladvies)
(o.a. bij het indienen van bewaar en beroep, sociaal zekerheidsrecht,
WW, ZW, Participatiewet)
Bekijk onze diensten op onze website & webshop
Bekijk onze website: www.bergajurdisch.nl & webshop: www.webshop.bergajuridisch.nl
In onze webshop kunt u terecht voor het bestellen van onze telefonische en online diensten, zoals juridisch advies en het laten opmaken, checken of wijzigen van nieuwe of bestaande contracten, voorwaarden of overige documenten.
We zijn u graag van dienst!