De wet & dringend eigen gebruik
De wet kent een aantal vastomlijnde
gronden op welke de opzegging van de huur (jegens de huurder) kan worden
opgezegd en (jegens de rechter) gevorderd. Een opzeggingsgrond waar menig
verhuurder zich in de rechtspraktijk op wil beroepen is het dringend eigen
gebruik. Het betreft een grond voor opzegging waarbij het veelal gaat om
contracten van woon- en bedrijfsruimte die regelmatig gehanteerd en ingezet
worden door verhuurders (zoals particulieren, makelaars en woningcorporaties)
om herstel, onderhoud en renovatie aan het pand mogelijk te maken.
In deel
1 van deze artikelreeks artikel (beschreven we de belangrijkste piketpalen
waar het gaat om dringend eigen gebruik bij door verhuurder geplande
activiteiten binnen het kader van renovatie.
In het vervolgartikel
(deel 2) stonden we stil bij de meer algemene door de rechter te beoordelen uitgangspunten
en criteria die gelden voor een (dringend) eigen gebruik van een woning. Te
denken valt dan aan o.a. een gedegen belangenafweging tussen die van huurder en
verhuurder en het vereiste van passende woonruimte.
In dit afrondende deel (3) nemen we een
aantal criteria wat verder onder de loep. Daarbij kijken we o.a. naar het vereiste
van passende woonruimte, de verhuiskostenvergoeding, schadevergoedingsplicht
van de verhuurder jegens de huurder bij niet in gebruik neming van het gehuurde,
het vereiste bewijs bij het ontbreken van de wil om het gehuurde door de
verhuurder in gebruik te nemen en de minimale duur die in acht genomen dient te
worden alvorens een nieuwe eigenaar en verhuurder het gehuurde op basis van dringend
eigen gebruik mag opeisen/vorderen.
Vooraf nog iets over de door de rechter
in acht te nemen belangenafweging indien de verhuurder een huuropzegging via de
rechter vordert o.g.v. eigen gebruik.
Voorgenomen opzegging
De verhuurder dient bij een voorgenomen
opzegging wegens dringend eigen gebruik er goed op te letten dat er omstandigheden
(kunnen) zijn, die in zijn nadeel, (maar ook in zijn voordeel) kunnen werken. Zijn
belang in dezen wordt dan door de rechter getoetst. Enkele voorbeelden van
belangen die de rechter ten voor- en ten nadele van de verhuurder kan meenemen
in zijn oordeel:
- Dat verhuurder kennelijk over meerdere woningen beschikt en dat
hij mitsdien een afweging kan maken om in één van deze woningen te gaan
wonen; - In de situatie dat het voor verhuurder mogelijk is om een andere
geschikte woonruimte te verkrijgen/kopen/huren; wat in sommige situaties,
afhankelijk van concrete feiten en omstandigheden van het concrete geval, ook
van verhuurder in alle redelijkheid verwacht mag worden; - In geval verhuurder op dusdanige wijze feiten en omstandigheden
in het leven heeft geroepen op basis waarvan kan worden geconcludeerd
en/of daaruit kan worden gedestilleerd dat verhuurder zelf de persoon is
geweest die de voor hem gewenste spoedeisende situatie zelf in het leven
heeft geroepen, aldus heeft veroorzaakt.
Vervangende woonruimte
Artikel 7:274 lid 1 vermeld een belangrijke
voorwaarde voor het kunnen slagen van een vordering wegens dringend eigen
gebruik: dat de huurder passende vervangende woonruimte (binnen afzienbare
tijd) moet hebben of kunnen vinden.
Passend
Het begrip ‘passend’ is een in de rechtspraak
ruim en rekkelijk begrip. Uitgangspunt is dat de vervangende woonruimte niet
per definitie gelijk of gelijkwaardig hoeft te zijn aan de huidige woonruimte. Zo
kan woonruimte die qua grote, ligging of anderszins een wezenlijk ander
woongenot biedt met een hoger of lagere huur, wel degelijk onder de noemer
passend te scharen zijn.
Persoonlijke omstandigheden
Persoonlijke omstandigheden van de
huurder en de plaatselijke woningmarkt zijn daarbij belangrijke persoonlijke
omstandigheden waarnaar de rechter kijkt. De vervangende woonruimte moet op
hoofdlijnen passen bij de (woon)situatie/(woon)omstandigheden van de huurder zoals
hij die nu heeft.
Referentiekader
Zijn huidige woon- en financiële situatie
geldt dan ook als referentiekader voor het begrip ‘passend’. Een huurder die op
loopafstand van een winkelcentrum met vele voorzieningen woont, een royaal inkomen
heeft, een hoge huurprijs, zal bijvoorbeeld snel een passende woning vinden wanneer
die op eenzelfde of soortgelijke locatie is gesitueerd en die aansluit bij zijn
huidige huur.
Ook geldt daarbij dat als er bijvoorbeeld
sprake is van schoolgaande kinderen die afhankelijk zijn van de scholen- en buurtfuncties
in de direct omlijnde omgeving, niet snel een woning op een grotere afstand tot
die voorzieningen, als passend gekwalificeerd zal worden.
Wie zorgt voor passende woonruimte?
Verhuurder dient aantoonbaar te maken dat
er ergens passende vervangende woonruimte beschikbaar is. Huurder dient dan op
die aanwijzing in te gaan. Verhuurder heeft geen actieve verplichting om deze vervangende
woonruimte daadwerkelijk zelf aan de huurder te bieden.
Een verplichting voor de verhuurder is
om aan te tonen (zoals via advertenties, e.d.) dát er woonruimte beschikbaar is
die vervolgens ook voor de huurder als ‘passend’ kan worden aangemerkt.
Daarnaast heeft de huurder zelf ook een
verplichting, welke wij als een inspanningsverplichting zouden willen
kwalificeren: hij dient zelf actief naar andere woonruimte te zoeken.
Verhuiskostenvergoeding
Wanneer de
rechter bepaalt dat de overeenkomst wordt opgezegd op grond van dringend eigen
gebruik, kan hij tevens bepalen dat huurder recht zal hebben op een
verhuiskostenvergoeding ex art. 7:220 lid 4 BW. Hoe hoog deze vergoeding
zal zijn, is afhankelijk van alle feiten en omstandigheden van het geval en verschilt
dus per situatie. Het gaat hierbij om een tegemoetkoming in door huurder gemaakte
onkosten; van een algehele vergoeding is geenszins sprake.
Schadeplichtigheid bij ontbreken wil om
het gehuurde te gebruiken
Wanneer dan de overeenkomst is geëindigd
op grond van dringend eigen gebruik zoals de rechter dat via zijn vonnis heeft verordonneerd,
geldt dat de verhuurder schadeplichtig jegens de huurder is als hij het
gehuurde niet voor eigen gebruik dringend nodig heeft zoals hij aanvankelijk,
dus voor het moment dat de rechter op zijn vordering dringend eigen gebruik
heeft beslist, wel kenbaar heeft gemaakt, althans dat hij zijn intentie in elk
geval ook als zodanig bij de huurder heeft gepresenteerd. Maatstaf voor
beoordeling of zulks het geval is, is of de verhuurder een onjuiste
voorstelling van zaken (aan huurder en/of derden) heeft gegeven omtrent zijn
intentie om het gehuurde zelf in gebruik te nemen. Een verhuurder die zich
daaraan schuldig heeft gemaakt heeft immers (bij huurder en/of derden) de
pretenties gewekt het gehuurde in eigen gebruik te willen bemachtigen, terwijl
hij in werkelijkheid van meet af aan van zins was dit achterwege te laten en
het gehuurde niet voor zichzelf te willen gebruiken. In dat geval is hij aldus
schadeplichtig, tenzij hij daarbij zou zijn verhinderd door overmacht e.d.
Bewijs ontbreken wil om het gehuurde in
gebruik te nemen
Hoe is nu de wil van de verhuurder (om
het gehuurde in eigen beheer te gebruiken) vóór het moment dat de rechter op
zijn vordering zal beslissen, door huurder te bewijzen? Dat is uiteraard een
zeer moeilijke zo niet onmogelijke te bewijsbare kwestie. Het is vooral ook het
moment waarop die ‘wil’ van verhuurder aangetoond zal moeten worden.
Om huurder in zijn zwakke bewijspositie
tegemoet te willen komen heeft de wetgever in het verleden al gemeend hem
hierin een wettelijk verankerd bewijsvermoeden te willen gunnen. Dit wettelijk bewijsvermoeden
houdt in dat de wet ervan uit gaat, vermoed, dat de wil van de verhuurder om de
woonruimte zelf te willen gebruiken wegens dringend eigen gebruik niet aanwezig
wordt geacht, indien hij het gehuurde niet binnen 1 jaar na beëindiging van de
huurovereenkomst duurzaam in gebruik heeft genomen. Let wel: het gaat om een vermoeden,
hetgeen zoveel betekend dat er voor verhuurder ruimte bestaat hiertegen in
verweer te kunnen komen door het leveren van adequaat te bestrijden tegenbewijs,
om zo dit bewijsvermoeden te kunnen ontzenuwen.
De huurder die in een dergelijke beëindigingsprocedure
is verwikkeld, kan, zo hij vermoedens van vertwijfeling heeft of verhuurder nu
wel of niet de wil heeft gehad om het gehuurde voor zichzelf te willen
gebruiken, de rechter verzoeken hem onder de voorwaarde dat de rechter die wil
inderdaad vaststelt, hem ten tijde van deze procedure een schadevergoeding toe
kennen, hetzij in omvang zelf bepalend, hetzij de omvang ervan aan het
rechterlijk oordeel overlatend. Daarnaast kan de rechter, los van een verzoek
daartoe, zelfstandig bepalen of hij een dergelijke vergoeding passend en geïndiceerd
vindt.
Wachttijd 3 jaar na verkoop
Iets anders
is de omstandigheid waarbij een nieuwe koper/verhuurder in het spel komt. In
dat geval mag de nieuwe eigenaar/verhuurder het gehuurde contractueel niet
binnen 3 jaren opzeggen, nadat hij de nieuwe eigenaar is geworden, omdat hij de
woonruimte nodig acht voor dringend eigen gebruik. Dit alles ex artikel 7:274 lid 5 sub b BW). Derhalve geldt
er voor de nieuwe eigenaar een wachttijd van tenminste 3 jaren.
Heb
je als verhuurder of huurder vragen omtrent dringend eigen gebruik?
Wil
je als verhuurder of huurder weten wat je plichten en rechten als het gaat om
dringend eigen gebruik van de woning of bedrijfsruimte?
Heb
je als huurder of verhuurder (overige) vragen, of heb je advies en/of
rechtsbijstand nodig m.b.t. een huuropzegging gegrond op een dringend eigen
gebruik en/of wil je weten of je vordering bij de rechter stand zal houden?
De
juristen van BERGA juridische diensten verstrekken passend advies en staan u
eventueel bij in een gerechtelijke procedure en kunnen namens u verzet doen.
Heb je andere
vragen of ander advies nodig?
Wij verstrekken naast persoonlijke en online
juridische adviezen, ook juridische diensten op maat, zoals het op maat maken,
checken en/of wijzigen van je modelovereenkomsten, contracten of andere
documenten. Onze diensten kun je ook snel en makkelijk online bestellen op www.webshop.bergajuridisch.nl
Daarnaast treden we zo nodig in onderhandeling met de
wederpartij als het gaat om bijvoorbeeld contractvorming, conflictbehandeling,
of staan je bij in arbeidsbemiddeling. Ook starten we zonodig een gerechtelijke
procedure voor je op.
Zoek je persoonlijk en deskundig op maat advies of wil
je een procedure starten?
Kies dan voor de juridische diensten van BERGA en meld
je zaak aan via www.bergajuridisch.nl en vul het contactformulier in. Je kunt ons ook
altijd bereiken via: info@bergajuridisch.nl of bel ons: 06-36331675.
Onze meest
voorkomende rechtsgebieden
Wij verstrekken
juridische diensten aan particulieren en ondernemers op gebied van:
(o.a. zaken
voor de politierechter, kantonrechter, appèladvies)
(o.a. bij het
indienen van bewaar en beroep, sociaal zekerheidsrecht,
WW, ZW, Participatiewet)
Bekijk onze diensten op onze website & webshop
Bekijk onze
website: www.bergajurdisch.nl & webshop:
www.webshop.bergajuridisch.nl
In onze webshop
kunt u terecht voor het bestellen van onze telefonische en online diensten,
zoals juridisch advies en het laten opmaken, checken of wijzigen van nieuwe of
bestaande contracten, voorwaarden of overige documenten.
We zijn u graag van dienst!