Dringend eigen gebruik wegens renovatie
Het Nederlandse recht kent een aantal gronden om de huur op te kunnen zeggen. Een veel gebruikte opzeggingsgrond is het dringend eigen gebruik; een opzeggingsgrond voor huurcontracten van woon- en bedrijfsruimte die frequent gehanteerd en ingezet wordt zijdens verhuurders (zoals particulieren, makelaars en woningcorporaties) om renovatie (zoals sloop of aanbrengen van vernieuwingen in of aan de woning) te realiseren.
Voorwaarden dringend eigen gebruik
Verhuurders kunnen de huur opzeggen op grond van het in de wet vastgelegde art. 274 lid 1 onder c van boek 7. Er gelden een aantal criteria alvorens een geslaagd beroep op een dringend eigen gebruik mogelijk is:
In de rechtspraak komen grosso modo de volgende 4 cumulatieve criteria voorbij waaraan de rechter toetst of er sprake is van een dringend eigen gebruik, zoals genoemd in artikel 7:274 lid 1 onder c van het Burgerlijk Wetboek:
1. Eigen belang verhuurder bij eigen gebruik woning
2. Het eigen gebruik moet dringend en acuut zijn
3. Er dient sprake te zijn van passende woonruimte
4. Belangenafweging van overige omstandigheden
Zoals uit de criteria alsook uit de rechtspraak valt te destilleren, ligt de lat hoog wil een vordering op grond van dringend eigen gebruik, ook met betrekking tot renovatie, door de rechter gehonoreerd worden.
De Hoge raad & dringend eigen gebruik
In het alweer gedateerde arrest van de Hoge Raad (ook wel het Herenhuis-arrest genoemd), heeft zij geoordeeld dat indien de verhuurder tot renovatie over wil gaan, op zichzelf het niet voldoende is om een vordering op grond van dringend eigen gebruik te doen slagen. Dit geldt ook in het geval als de verhuurde locatie niet rendabel is. Omstandigheden van het geval kunnen evenwel eraan bijdragen dat de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik kan slagen.
Nuancering structurele wanverhouding
In hetzelfde arrest heeft de Hoge Raad wel enige nuanceringen geponeerd daar wat het gaat om de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Zij stelt daartoe dat, in het geval er sprake van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, van de verhuurder niet verlangd kan worden om het huurcontract met de huurder op dezelfde voorwaarden voort te laten zetten. Op deze wijze kan er aldus sprake van een situatie die een vordering gegrond op dringend eigen gebruik kansrijk maakt.
Andere nuanceringen
De hiervoor door de Hoge Raad in 2010 genuanceerde benadering ingeval sprake is van een structurele wanverhouding tussen kortweg gezegd, de inkomsten en de uitgaven van de geëxploiteerde woning of ruimte, is niet de enige nuancering die Hoge Raad thans onder het geldende recht wil brengen. In het arrest van de Hoge Raad uit begin juni 2023 schaart zij niet alleen de structurele wanverhouding tussen inkomsten en uitgaven (financiële motieven) onder de noemer van mogelijke kansrijk aan te reiken gronden voor een vordering dringend eigen gebruik; aan dit rijtje voegt zij tevens toe, situaties waarbij een op handen zijnde renovatie kan zijn geïnitieerd als het gaat die hun grondslag vinden in o.a. stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke motieven. Motieven dus die niet ook terug te voeren zijn ingegeven wegens financiële motieven.
Verruiming grondslag eigen gebruik
Met de hiervoor toegelichte verruiming van de reikwijdte van situaties die een vordering dringend eigen gebruik mogelijk zouden kunnen maken, geeft dit o.a. de verhuurder, zoals particuliere verhuurders, woningbouwcorporaties en gemeenten meer kans van slagen indien zij hun vordering niet enkel grondvesten uit hoofde van financiële motieven. In dergelijke gevallen dient de verhuurder dan aannemelijk te maken of sloop en/of nieuwbouw van een woonlocatie en/of woonwijk meerwaarde heeft als het gaat om nut en noodzaak wat betreft ambities in de richting van de hiervoor genoemde stedenbouwkundige, sociaaleconomische en/of volkshuisvestelijke doelstellingen. Ook in geval er andere (aanvullende) motieven een rol spelen, kunnen deze bij een of meerdere van de hiervoor genoemde motieven gevoegd worden.
Heb je als verhuurder of huurder vragen omtrent dringend eigen gebruik?
Wil je als verhuurder of huurder weten wat je plichten en rechten als het gaat om dringend eigen gebruik van de woning of bedrijfsruimte?
Heb je als huurder of verhuurder (overige) vragen, of heb je advies en/of rechtsbijstand nodig m.b.t. een huuropzegging gegrond op een dringend eigen gebruik en/of wil je weten of je vordering bij de rechter stand zal houden?
De juristen van BERGA juridische diensten verstrekken passend advies en staan u eventueel bij in een gerechtelijke procedure en kunnen namens u verzet doen.
Heb je andere vragen of ander advies nodig?
Wij verstrekken naast persoonlijke en online juridische adviezen, ook juridische diensten op maat, zoals het op maat maken, checken en/of wijzigen van je modelovereenkomsten, contracten of andere documenten. Onze diensten kun je ook snel en makkelijk online bestellen op www.webshop.bergajuridisch.nl
Daarnaast treden we zo nodig in onderhandeling met de wederpartij als het gaat om bijvoorbeeld contractvorming, conflictbehandeling, of staan je bij in arbeidsbemiddeling. Ook starten we zonodig een gerechtelijke procedure voor je op.
Zoek je persoonlijk en deskundig op maat advies of wil je een procedure starten?
Kies dan voor de juridische diensten van BERGA en meld je zaak aan via www.bergajuridisch.nl en vul het contactformulier in. Je kunt ons ook altijd bereiken via: info@bergajuridisch.nl of bel ons: 06-36331675.
Onze meest voorkomende rechtsgebieden
Wij verstrekken juridische diensten aan particulieren en ondernemers op gebied van:
(o.a. zaken voor de politierechter, kantonrechter, appèladvies)
(o.a. bij het indienen van bewaar en beroep, sociaal zekerheidsrecht,
WW, ZW, Participatiewet)
Bekijk onze diensten op onze website & webshop
Bekijk onze website: www.bergajurdisch.nl & webshop: www.webshop.bergajuridisch.nl
In onze webshop kunt u terecht voor het bestellen van onze telefonische en online diensten, zoals juridisch advies en het laten opmaken, checken of wijzigen van nieuwe of bestaande contracten, voorwaarden of overige documenten.
We zijn u graag van dienst!