Verborgen gebreken
Wanneer een woning net is aangekocht en de spouwmuren en andere isolerende eigenschappen in slechte conditie blijken te zijn, of als deze in het ergste geval geheel afwezig blijken te zijn met of zonder een daartoe bestemd energielabel, wat dan te doen? Is dit te scharen onder een verborgen gebrek en kunt u de verkoper hiervoor aansprakelijk stellen? In dit nieuwsblog gaan we nader in op dergelijke vragen en geven we daarop een uitgebreide toelichting.
Standaard koopovereenkomst
Een standaard koopovereenkomst zoals een NVM-koopcontract, wat een voor de praktijk zeer gangbaar en veelvuldig gebruikt contract is, rept met geen woorden over de hiervoor genoemde isolerende eigenschappen. In een dergelijke overeenkomst wordt veelal standaard verwezen naar artikel 6, waarin met zoveel woorden wordt gesproken over verborgen gebreken en wie hiervoor verantwoordelijk is te houden, ergo aansprakelijk gesteld kan worden. Het betreft een complex artikel, maar in de kern wordt verwezen naar de in dit artikel vervatte hoofdregel waarin de risico en verantwoordelijkheid bij de koper gelegd wordt als het gaat om zowel zicht- als onzichtbare gebreken.
Uitzondering: risico gaat over op verkoper
Voornoemde regel kent een belangrijke uitzondering daar waar het gaat om gebreken die hinderen dat geen normaal gebruik van de woning gemaakt kan worden. Het moet dan gaan om zeer ernstige gebreken, waardoor bijvoorbeeld de woning niet bewoond kan worden. Wanneer de woning niet op veilig verantwoorde wijze, met een aan redelijkheid grenzende duurzaamheidsomvang, waarbij er geen significante aantasting van het woongenot bestaat, bewoond kan worden, kunnen we juridisch gezien spreken van een ernstig gebrek wat een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Vereiste daarbij is wel, dat de koper heeft voldaan aan zijn verplichting tot het verrichten van nader eigenhandig woningonderzoek (onderzoeksplicht). Heeft de koper een dergelijk onderzoek niet verricht? Dan wordt het lastig om de verkoper alsnog op een dergelijk ernstig gebrek aan te spreken.
Gebreken & normaal gebruik
In onze praktijk zien we dat er veel onduidelijkheid bestaat over wanneer een gebrek nu wel of niet in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning. De laatste jaren zien we daarbij vooral dat er geprocedeerd wordt over duurzaamheidsaspecten en energiezuinigheid. Rode draad in deze procedures is dat een verkoper niet zonder meer aansprakelijk is te stellen voor niet juist toegepaste, niet werkende of zelfs bij geheel afwezige duurzame en energiezuinige toepassingen. Ter verduidelijking van een en ander nemen u mee en lichten dit toe aan de hand van een tweetal rechterlijke uitspraken.
Afwezige isolatie
Oudheid woning
In een gerechtelijke uitspraak uit 2021moest de rechter zich buigen over de vraag of de afwezigheid van isolerende eigenschappen zowel in het dak als in de spouwmuren de kwalificatie verborgen gebrek rechtvaardigde. De woning was zeer oud (meer dan eeuw) en mede gezien dit gegeven besloot de rechter, dat ondanks de afwezige isolatie, een normaal gebruik van de woning toch mogelijk moet zijn.
Ingevuld vragenlijst door verkoper
Naast de bekendheid met de oudheid van de woning, de aan de hand van de vragenlijst door de verkoper gegenereerde informatie en antwoorden, had de koper – althans volgens de rechter – rekening kunnen en ook moeten houden met eventueel in (of rondom) de woning afwezige duurzame en/of energiebesparende eigenschappen, zoals isolatie in de woning. Dit zou zelfs het geval zijn geweest als de woning door de verkoper in reclame technische zin (brochure e.d.) aangeprezen met slogans als: ‘isolatie aanwezig’, of dat de woning recentelijk was gerenoveerd.
Naderende vragen door koper
Tevens werd uit het vonnis duidelijk dat de koper aan de verkoper meer vragen had moeten stellen, en/of daarnaast nader eigen onderzoek had moeten initiëren ten aanzien van de aan- of afwezigheid van isolerende materialen en indien aanwezig, wat de staat daarvan dan is. Hij heeft hiermee zijn onderzoeksplicht geschonden.
Onjuist energielabel
Lager energielabel
In tweede gerechtelijke uitspraak moest de rechter zich buigen over de vraag of een met een energielabel B aangeprezen woning, maar in werkelijkheid uitgerust met energielabel C, als een gebrek was te kwalificeren die een normaal gebruik in de weg stond. Ondanks de afwezigheid van dergelijke duurzame energiebepalende eigenschappen waarbij in werkelijkheid sprake was van een lager zuinigheidsniveau (C in plaats van B), en de woning in de beleving voorts koud en vochtig aanvoelde, vond de rechter dat toch niet sprake is van een gebrek die een normaal gebruik van de woning in de weg stond.
Ingevuld vragenlijst door verkoper
Verkoper had echter blijkens zijn aan koper verstrekte informatie en antwoorden naar aanleiding van de door hem ingevulde vragenlijst en brochure, melding gemaakt dat er sprake is van een energielabel B (en niet C). Daarnaast bleek uit deze aan de koper verstrekte informatie dat de gevels, evenals het dak gedeeltelijk geïsoleerd zou zijn. Ten aanzien van deze dak- en gevelisolatie blijkt uit het vonnis dat de werkelijke dikte van de isolatie en de daarbij behorende Rc-waarde niet de waardes hebben zoals die conform eerdere afspraken wel waren vastgesteld. Daar mocht de koper aldus dan ook wel vanuit gaan. In dit geval voldeed de woning niet en/of bezat niet die eigenschappen, zoals de koper mocht verwachten conform de door verkoper aan hem overlegde en verstrekte informatie en aanvulling op het koopcontract. Er was met andere woorden strijd met het conformiteitsvereiste zoals dat in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek is opgenomen.
.
Energiezuinigheid woning
Kopers hadden een ontbindingsverzoek ingediend en wilden van de koop af en dus ook de woning. Voor ontbinding moet een gebrek dusdanig zijn wil het die ontbinding rechtvaardigen. De rechter vond dat dat niet het geval was. Daarbij merkte hij op dat isolatie slechts één van de vele factoren is die medebepalend is voor totaalbeoordeling ten aanzien van de energiezuinigheid van de woning. Ergo: het feit dat de verkoper energielabel B in plaats van C had aangeprezen (welke een van de vele gezichtspunten vormt ten aanzien van de totale eindbeoordeling hoe energiezuinig een woning is), is weliswaar een manco die aan de verkoper moest worden toegerekend, maar vormt op zichzelf niet een dusdanige wanprestatie die een ontbinding rechtvaardigde. Dit werd verder ondersteund door het gegeven dat de kopers reeds kennis hadden wat de maandelijkse energiekosten zijn en aldus op die basis een goede inschatting hadden kunnen maken welk energielabel daar nu wel of niet bij hoorde. De kopers hadden er goed aangedaan om een schadevergoeding- of herstelvordering in te dienen in plaats van gehele ontbinding van de koop. Zij hadden dan mogelijk meer succes gehad.
Wil je als koper weten wanneer je een onderzoeksplicht hebt bij de aankoop van een woning?
Wil je als verkoper weten voor welke gebreken je wel en welke niet aansprakelijk gesteld kunt worden?
De juristen van BERGA juridische diensten geven je zowel als koper en als verkoper passend advies en staan u eventueel bij in een gerechtelijke procedure.
Heb je andere vragen of ander advies nodig?
Wij verstrekken naast persoonlijke en online juridische adviezen, ook juridische diensten op maat, zoals het op maat maken, checken en/of wijzigen van je modelovereenkomsten, contracten of andere documenten. Onze diensten kun je ook snel en makkelijk online bestellen op www.webshop.bergajuridisch.nl
Daarnaast treden we zo nodig in onderhandeling met de wederpartij als het gaat om bijvoorbeeld contractvorming, conflictbehandeling, of staan je bij in arbeidsbemiddeling. Ook starten we zonodig een gerechtelijke procedure voor je op.
Zoek je persoonlijk en deskundig op maat advies of wil je een procedure starten?
Kies dan voor de juridische diensten van BERGA en meld je zaak aan via www.bergajuridisch.nl en vul het contactformulier in. Je kunt ons ook altijd bereiken via: info@bergajuridisch.nl of bel ons: 06-36331675.
Onze meest voorkomende rechtsgebieden
Wij verstrekken juridische diensten aan particulieren en ondernemers op gebied van:
(o.a. zaken voor de politierechter, kantonrechter, appèladvies)
(o.a. bij het indienen van bewaar en beroep, sociaal zekerheidsrecht,
WW, ZW, Participatiewet)
Bekijk onze diensten op onze website & webshop
Bekijk onze website: www.bergajurdisch.nl & webshop: www.webshop.bergajuridisch.nl
In onze webshop kunt u terecht voor het bestellen van onze telefonische en online diensten, zoals juridisch advies en het laten opmaken, checken of wijzigen van nieuwe of bestaande contracten, voorwaarden of overige documenten.
We zijn u graag van dienst!