Wacht niet te lang met inschakelen van onze juridische hulp!
De WOZ waarde van uw woning vormt de grondslag voor de uiteindelijke hoogte van de onroerendzaakbelasting. Er is elk jaar weer veel discussie, zowel bij de gemeente als bij u als belastingbetaler, over de juiste hoogte van de te betalen onroerendzaakbelasting. Die discussies monden dan vaak uit in een door u als burger ingediend bezwaarschrift met desnoods een noodzakelijk vervolg daarvan in een beroepsprocedures.
Veelal stelt de gemeente een andere WOZ waarde vast dan die u (wellicht) voor ogen had. De taxateur van de gemeente komt bij voorbeeld tot een heel andere waarde dan uw eigen ingeschakelde taxateur; dit vormt altijd een onmisbare schakel om de door de gemeente vastgestelde WOZ waarde te toetsen en te controleren op fouten en andere omissies.
Uw eigen taxateur
Zo kan uw eigen taxateur u al haarfijn uitleggen hoe de gemeente tot een bepaalde waarde als grondslag voor de belasting is gekomen en welke factoren zoal van belang zijn. Hierbij speelt in de eerste plaats het aantal vierkante meters van de woning en van de grond een belangrijke rol. Is de grond (met schuur) bijvoorbeeld wel of niet in de waardering opgenomen? Zijn hierbij tevens de objectkenmerken wel goed geregistreerd?
Met de ontstane onzekerheid en discussie over de juiste waarde en met het rapport van uw eigen taxateur in de hand kunt u bezwaar maken en eventueel in beroep gaan tegen de door de gemeente vastgestelde WOZ waarde. De juristen van BERGA juridische diensten kunnen namens u een bezwaarschrift opstellen waarin aangewezen argumenten, die in uw geval van toepassing zijn, naar voren worden gebracht. Van belang is dat u 6 weken de tijd heeft voor indiening van het bezwaar.
6 weken zijn snel voorbij…
Veel mensen denken dan dat er nog voldoende tijd is om in bezwaar te gaan en komen dan pas als cliënt bij ons in week 4 of 5. Vaak wordt dan vergeten dat er in de meeste gevallen nog aardig wat voorbereidingstijd vereist is om van het eerste ruwe concept tot een passend bezwaar te komen. Week 6 is dan al met al snel in zicht. Ons advies: neem bij voorkeur in week 2 of 3 contact met BERGA juridische diensten op, zodat de betreffende jurist met u samen genoeg tijd heeft om informatie uit te wisselen, argumenten in het bezwaar op te nemen en het concept bezwaar goed met u door te kunnen nemen alvorens er een definitieve versie van te maken. Naast dat het feit dat het bezwaar inhoudelijk de aandacht krijgt die het verdient, heeft u als woningeigenaar er uiteindelijk ook baat bij; u wilt natuurlijk ook een bezwaarschrift die het oordeel van de gemeente onderuit haalt. Uiteraard kunnen we hierin geen garantie geven. Wat we wel kunnen doen is de kans op succes vergroten. Dit doen we door te kijken naar een aantal factoren die in elk bezwaarschrift wat de WOZ waarde betreft, van doorslaggevend belang kunnen zijn.
Belangrijke factoren bij bepaling WOZ waarde
Belangrijke argumenten die wij elk geval binnen onze praktijk hanteren en in bezwaarschriften tot uiting laten komen zijn o.a. de volgende: omgevingsfactoren, achterstallig onderhoud, energielabel, asbest en scheurvorming.
Omgeving
Het aantal vierkante meters van uw woning en grond is uiteraard van belang bij de WOZ-waarde bepaling. Hierbij speelt de omgeving ook een belangrijke rol. Denk hierbij aan omgevingsinvloeden op het vlak van geluid en geluidshinder, stank en stankoverlast. In dit kader is de laatste jaren veel aandacht voor de opkomst en plaatsing o.a. windmolens, hoogspanningsmasten, spoorlijnen, masten t.b.v. universal mobile telecommunications system (UMTS), of aangrenzende/aanpalende (populaire) recreatie- of natuurgebieden. Het maakt nogal verschil als er 10 windmolens nagenoeg in uw achtertuin (of zicht daarop) zijn gestationeerd of dat uw woning een onderhoudsupgrade heeft ondergaan, of juist een gebrek daaraan heeft. Deze omgevingsfactoren zijn om die reden medebepalend voor de WOZ waarde.
Achterstallig onderhoud
Evident is dat uw goed onderhouden woning sneller verkocht gaat worden dan in het geval het onderhoud aan uw woning te wensen overlaat. Het meest in het oog springende onderhoudsaspect is wel het schilderwerk. Is het schilderwerk in slechte staat, bladdert het af, of zijn er lekkage- en andere dakproblemen, of andere vochtindicaties? Is er bijvoorbeeld sprake van een cv-ketel die nodig aan vervanging toe is, of zijn er andere daarvoor bestemde installaties aan te wijzen waarbij een vervanging geen luxe zou zijn? Houdt er dan rekening mee dat deze de waarde van uw woning aanzienlijk kunnen drukken. Daarnaast speelt het uiterlijk en de functionaliteit van uw woonruimte, keuken en badkamer hierbij ook een grote rol. Tijdens het opmaken van het bezwaarschrift kijken de juristen met u mee of de gemeente al deze factoren wel op een juiste en begrijpelijke manier hebben meegewogen in de bepaling van de WOZ waarde.
Het energielabel van uw woning
Naast omgevings- en onderhoudsfactoren is de duurzaamheid van uw woning ook een belangrijke pijler voor de WOZ waarde. Vanaf 2015 geldt dat het voor iedere woning verplicht is om een door de overheid verstrekte energielabel te hebben. Ontbreekt een dergelijk label, dan mag de woning niet zomaar worden verhuurd of verkocht. Het energielabel zegt zoveel als wat de staat van de woning (op enig moment) is als het gaat om de duurzaamheid ervan in termen van o.a. isolatie, energieverbruik en energiezuinigheid. Beschikt u over een woning met een lage status (bijvoorbeeld C of D), dan betekent dit dat deze in de meeste gevallen slecht geïsoleerd is en de gasrekening hoog kan uitvallen. Niet duurzame woningen worden (uiteraard) minder snel verkocht of verhuurd dan duurzamere woningen, welke dus per definitie ook. Lees hier meer over energielabel.
Scheurvorming
Aanwezige scheuren, of een beging van scheurvorming kunnen zich uitbreiden door de hele woning, waardoor uiteindelijk het fundament kan worden aangetast. Naast inherente (acute) veiligheidsrisico’s, kunnen deze ook verder uitzetten, of krimpen en afhankelijk van de belasting, zich verder uitbreiden. Onderhoud is dan noodzakelijk, temeer om erger te voorkomen. Scheurvorming kan de woning erg kwetsbaar maken is naast een potentieel gevaar voor de veiligheid, ook medebepalend voor de WOZ waarde van uw woning. Onderhouds- en herstelkosten in dit kader drukken uiteraard, althans dat behoren ze te doen, de WOZ waarde. Namens u kijken onze juristen of de gemeente in de WOZ-beschikking wel de nodig aandacht heeft besteed aan dergelijke kosten, zowel in de aard als in de omvang van ervan.
Asbest
Woningeigenaren, maar ook in bedrijfspanden waarvan bekend is dat er asbest in aanwezig is, worden dikwijls geconfronteerd met de verplichting om deze door erkende asbestverwijderaars te laten verwijderen. Dit brengt – naast een hoog gezondheidsrisico – mee dat zij hiervoor de nodige onkosten moeten maken. De overheid had het voornemen om het asbest welke is verwerkt in daken, om deze te verbieden. De Tweede Kamer heeft dit wetsvoorstel niet aangenomen. Het is de vraag of het parlement dat in de toekomst als zal aannemen.
Bent u het niet eens met de WOZ waarde, omdat uw woning volgens u te hoog gewaardeerd is? Schakelt u de juristen van BERGA juridische diensten in! Wij houden ons dagelijks bezig met het vaststellen van de juiste WOZ waarde en stellen namens een passend bezwaarschrift op of starten desgewenst namens u een beroepsprocedure. Wij doen dit voor alle woningeigenaren van Nederland.
Heb je als woningeigenaar juridische hulp nodig bij het indienen van een gedegen bezwaarschrift?
Heb je zelf al een taxateur in de arm genomen? Schakel een van onze juristen dan ook in. Samen kunnen we een passend bezwaarschrift voor je opmaken!
Belangrijke factoren die wij namens jou in het bezwaarschrift verder uitwerken zijn o.a.: energielabel, onderhoudsfactoren, omgevingsfactoren, asbest, scheurvorming.
Schakel de juristen van BERGA juridische diensten in voor het opmaken van uw bezwaarschrift of het indienen van uw beroepschrift. Zij hebben daar veel ervaring in.
De juristen van BERGA juridische diensten verstrekken daarnaast passend advies en staan u eventueel bij in een gerechtelijke procedure en kunnen namens u zonodig verzet doen.
Heeft u (andere) vragen of advies nodig?
Wij verstrekken naast persoonlijke en online juridische adviezen, ook juridische diensten op maat, zoals het op maat maken, checken en/of wijzigen van uw modelovereenkomsten, contracten of andere documenten. Onze diensten kunt u ook snel en makkelijk online bestellen: www.webshop.bergajuridisch.nl
Daarnaast treden we zo nodig in onderhandeling met uw wederpartij als het gaat om bijvoorbeeld contractvorming, conflictbehandeling, of staan uw bij in een arbeidsbemiddelende fase. Ook starten we zonodig een gerechtelijke procedure voor uw op.
Zoekt u persoonlijk en deskundig op maat advies of wilt u direct een gerechtelijke procedure starten?
Kies dan voor de ervaren juristen van BERGA juridische diensten meldt uw zaak aan via www.bergajuridisch.nl en vul het contactformulier in. U kunt ons ook altijd een e-mail sturen naar: info@bergajuridisch.nl of belt u ons gerust op: 06-36331675.
Onze meest voorkomende rechtsgebieden
Wij verstrekken onze juridische diensten zowel aan particulieren als aan ondernemers op o.a. de volgende veel voorkomende gebieden:
(o.a. zaken voor de politierechter, kantonrechter, appèladvies)
(o.a. bij het indienen van bewaar en beroep, sociaal zekerheidsrecht,
WW, ZW, Participatiewet)
Bekijk onze diensten op onze website & webshop
Bekijkt u onze website: www.bergajurdisch.nl of in onze webshop: www.webshop.bergajuridisch.nl
In onze webshop kunt u terecht voor het snel en makkelijk bestellen van onze telefonische en online diensten, zoals juridisch advies en het laten opmaken, checken of wijzigen van nieuwe of bestaande contracten, voorwaarden of overige documenten.
We zijn u graag van dienst!