WOZ-waarde lager of hoger krijgen? Lees hier hoe!
Verlagen of verhogen van de WOZ-waarde
In ons eerdere artikel hebben we diverse tips beschreven en toegelicht in de wens om de WOZ-waarde en daarmee de WOZ-aanslag, de OZB-beschikking, naar beneden te krijgen. In dit artikel zoomen we verder in het vraagstuk wanneer het nu verstandig is om juist wel of geen bezwaar in te dienen. Van belang daarbij is of u de WOZ-waarde nu juist wil verlagen of wilt verhogen.
Wacht niet te lang met inschakelen van onze juridische hulp!
De WOZ waarde van uw woning vormt de grondslag voor de uiteindelijke hoogte van de onroerendzaakbelasting. In sommige gevallen is een hogere WOZ-waarde gunstig; echter in de meeste gevallen zal u de WOZ-waarde naar beneden willen hebben. Als u bezwaar wenst in te dienen is het verstandig op een aantal aspecten daarvan te letten. De juristen van BERGA juridische diensten staan u graag bij!
Stijging bezwaarmakers WOZ-waarde
De laatste jaren is een stijging waar te nemen waar het gaat om het indienen van bezwaar. In veel gevallen loont het om bezwaar te maken. De stijging in bezwaarmakers kan niet los worden gezien van de discussie rondom de vaak exorbitante stijgingen in de gemeentelijke vaststelling van de WOZ-waarde. Was er in 2017 nog sprake van 86.000 ingediende bezwaren; in voorbij jaar was dit al ruim 620.000.
Gemotiveerd en onderbouwd bezwaarschrift
Voor het huidige jaar wordt een gemiddelde stijging van de WOZ-waarde verwacht van tussen de 2,5% en 4,5% procent. De enige wijze om als burger en als ondernemer tegen de gemeentelijke vaststelling van die stijgende WOZ-waarde iets te doen, is door het indienen van een gemotiveerd en goed onderbouwd bezwaarschrift.
Bepalen van de juiste WOZ-waarde, hoe doe je dat?
Er zijn een aantal handige instrumenten om te checken of de gemeente voor de WOZ-waarde de juiste grondslag en uitgangspunten heeft toegepast:
– In het overzicht van de WOZ-waarde kunt u bekijken welke referentieobjecten (vergelijkbare woningen/panden) de gemeente heeft gebruikt ter bepaling van de WOZ;
– In sommige gevallen verstrekt de gemeente een taxatieverslag bij de WOZ-beschikking. Dit verslag maakt inzichtelijk, althans dat is het doel, op welke wijze de gemeente de waarde heeft benaderd;
– Voorts kan in het Kadaster informatie worden opgevraagd m.b.t. de woning of het bedrijfspand. Inzicht wordt op deze wijze verkregen als het gaat om de verkoopwaarde binnen een bepaald gebied;
– Kijk aan de hand van het taxatieverslag en het Kadaster zelf ook naar de woningen in de straat of omgeving. Deze zgn. referentieobjecten dienen immers als grondslag (referentie) voor de bepaling van de WOZ-waarde van uw woning. Omdat de gemeente niet alle woningen en panden individueel kan controleren, maakt de gemeente gebruik van woningen en panden die gesitueerd zijn in bepaald gebied.
Te hoge of te lage WOZ-waarde
Als na controle blijkt dat de WOZ-waarde van uw woning of pand, in vergelijking met het referentieobject, te hoog of te laag is ingeschaald, is het verstandig om daartegen bezwaar te maken. Diverse omgevings- en onderhoudsfactoren spelen daarbij een rol, als ook de duurzaamheid van de woning.
Argumenten die pleiten voor een verlaging van de WOZ-waarde zijn o.a.:
– Het aantal m2 van uw woning is veel lager dan die van het referentieobject;
– De omgeving van het referentieobject is veel aantrekkelijker dan waar uw woning is, zoals door aanwezigheid van een winkelcentrum of aanwezigheid van bijv. horeca en leisure, zoals een bioscoop;
– De eigen woning wordt bijv. geconfronteerd met veel stankoverlast, crimineel milieu, veel windmolens, sportvelden of een spoorlijn;
– De eigen woning heeft veel onderhoud nodig, of er sprake van lekkage, of andere dakproblemen. Zo kan er sprake zijn van een verouderde cv-ketel, ramen en kozijnen die vervangen dienen te worden;
– De kwaliteit en functionaliteit van de woning speelt ook een grote rol bij de uiteindelijke WOZ-waardebepaling. Als deze in meerdere opzichten veel lager is dan die aanwezig of van toepassing wordt verklaard t.a.v. de door de gemeente gehanteerde referentieobjecten, is het zinvol bezwaar te maken;
– Is uw woning veel minder duurzaam en zuiniger als het gaat om gas- en elektriciteitsrekening dan de referentiewoning? In zijn algemeenheid geldt dan dat deze minder snel worden doorverkocht of verhuurd dan duurzamere woningen;
– Heeft uw woning last van meer fundamentele problemen als het gaat om fundering, lekkage of scheurvorming van muren e.d.? Dan dient dat goed gemotiveerd in het bezwaarschrift naar voren te komen. Voor dergelijke omstandigheden bestaat er in sommige gevallen een verhoogd veiligheidsrisico;
– Ook kan er sprake van aanwezigheid van asbest of andere wettelijke niet toegestane substanties of materialen. Ook dan verdiend het aanbeveling dit mee te nemen in het bezwaar.
Argumenten die pleiten voor een verhoging van de WOZ-waarde is vaak aangewezen wanneer uw woning of pand nu juist veel beter is gesitueerd als het gaat om omgevings- en onderhoudsfactoren. De vraag is dan of het ook verstandig om bezwaar te maken, zodat u een verhoogde WOZ-waarde krijgt.
Verkoopwaarde, hypotheekschuld en rente woning of pand
Wanneer u binnenkort over gaat tot de verkoop van uw woning of bedrijfspand, kan het lonen om een hogere WOZ-waarde te realiseren. Daarbij speelt de hypotheek ook een rol. Zo wordt bij een hogere hypotheek vaak meer korting gegeven dan bij een lagere als het gaat om de rente. Een hogere WOZ-waarde is dan gunstig en kan resulteren in een lagere hypotheeklast. De rente is namelijk een resultante van enerzijds de hypotheekschuld en anderzijds de WOZ-waarde.
Gemeentelijk OZB tarief
Een hoge OZB beschikking in de ene gemeente zegt niets over een hoge beschikking in de andere. Relatief bekeken kan de ene gemeente een veel hoger of later OZB tarief hanteren. Gemeenten zijn daar vrij in. Vergelijkingen tussen gemeenten heeft dan niet zoveel zin. Kijk vooral naar verschillen in de gemeente als het gaat om de waardebepaling van uw woning of pand.
Wel of geen bezwaar?
Als u alle informatie goed heeft bestudeerd en tot de conclusie komt dat er bezwaar moeten worden ingediend, dan dient u nog op een aantal formele punten te letten. Let bijvoorbeeld goed:
– Of u op tijd bent met bezwaar. U heeft 6 weken na de dag waarop de WOZ-beschikking is afgegeven;
– Dat u het bezwaar voldoende gemotiveerd onderbouwd en toelicht;
– Dat u het bezwaar opmaakt conform de wettelijke uitgangspunten;
– Dat u het bezwaar op de juiste wijze verstuurd’
– Op het feit dat u weliswaar binnen 6 weken bezwaar dient te maken, maar dat de gemeente in kwestie er een jaar over mag doen eer er een besluit op het bezwaar komt.
Effecten van hoge WOZ-waarde
Wanneer u de WOZ-waarde naar beneden wilt laten brengen, dan heeft dit een aantal positieve neveneffecten tot gevolg als het gaat om belastingen en heffingen. Denk bijvoorbeeld aan een lagere gemeentelijke afvalstoffen- en reinigersheffing, rioolheffing, verlaagde OZB, waterschapsbelasting, box 1 Inkomstenbelasting als het gaat om een lagere eigen woningwaardeforfait
Zelf bezwaar maken of uit handen geven?
Een gemotiveerd en goed onderbouwd bezwaarschrift kan in principe door een ieder worden opgemaakt. Als niet-jurist komt u dan een heel eind, mits dat u zich goed verdiept in de juiste argumentatie en grondslagen daarvoor. Wanneer u meer rendement wenst in juridisch opzicht, verdient het aanbeveling om een ervaren jurist in te schakelen. De juristen van BERGA juridische diensten hebben de expertise in huis om een passend bezwaar op te maken en voor u in te dienen!
Niet eens met de WOZ waarde? Juristen van BERGA staan u bij!
Bent u het niet eens met de WOZ waarde, omdat uw woning of bedrijfspand volgens u te hoog gewaardeerd is? Schakelt u de juristen van BERGA juridische diensten in! Wij houden ons dagelijks bezig met het opmaken en indienen van een gemotiveerd en goed onderbouwd bezwaarschrift. Ook in de gevallen waarin het door uzelf ingediende bezwaar niet tot het gewenste resultaat mocht leiden, kunnen wij namens u alsnog een passend beroepschrift indienen. Wij doen dit voor alle eigenaren van woningen en bedrijfspanden in geheel Nederland.
Heeft u als woningeigenaar juridische hulp nodig bij het dienen van een gedegen bezwaarschrift, of bent u ondernemer en wilt u voor meerdere bedrijfspanden de WOZ-waarde naar beneden of juist omhoog krijgen?
Heeft u het taxatierapport bekeken en heeft u vragen, of heeft u een eigen zelf een taxateur naar de woning of het pand laten kijken? Schakel een van onze juristen dan ook in. Samen kunnen we een passend bezwaarschrift voor u opmaken en indienen!
Belangrijke factoren die wij namens u in het bezwaarschrift verder uitwerken en meenemen, om een verlaging of een verhoging van de WOZ-waarde te realiseren, zijn o.a.: onderhoudsfactoren, omgevingsfactoren, of er asbest en/of scheurvorming aanwezig is en hoe duurzaam de woning of het pand is.
Schakel de juristen van BERGA juridische diensten in voor het opmaken van uw bezwaarschrift of het indienen van uw beroepschrift. Zij hebben daar veel ervaring in.
De juristen van BERGA juridische diensten verstrekken daarnaast passend advies en staan u eventueel bij in een gerechtelijke procedure en kunnen namens u zonodig verzet doen.
Heeft u (andere) vragen of advies nodig?
Wij verstrekken naast persoonlijke en online juridische adviezen, ook juridische diensten op maat, zoals het op maat maken, checken en/of wijzigen van uw modelovereenkomsten, contracten of andere documenten. Onze diensten kunt u ook snel en makkelijk online bestellen: www.webshop.bergajuridisch.nl
Daarnaast treden we zo nodig in onderhandeling met uw wederpartij als het gaat om bijvoorbeeld contractvorming, conflictbehandeling, of staan uw bij in een arbeidsbemiddelende fase. Ook starten we zonodig een gerechtelijke procedure voor uw op.
Zoekt u persoonlijk en deskundig op maat advies of wilt u direct een gerechtelijke procedure starten?
Kies dan voor de ervaren juristen van BERGA juridische diensten meldt uw zaak aan via www.bergajuridisch.nl en vul het contactformulier in. U kunt ons ook altijd een e-mail sturen naar: info@bergajuridisch.nl of belt u ons gerust op: 06-36331675.
Onze meest voorkomende rechtsgebieden
Wij verstrekken onze juridische diensten zowel aan particulieren als aan ondernemers op o.a. de volgende veel voorkomende gebieden:
(o.a. zaken voor de politierechter, kantonrechter, appèladvies)
(o.a. bij het indienen van bewaar en beroep, sociaal zekerheidsrecht,
WW, ZW, Participatiewet)
Bekijk onze diensten op onze website & webshop
Bekijkt u onze website: www.bergajurdisch.nl of in onze webshop: www.webshop.bergajuridisch.nl
In onze webshop kunt u terecht voor het snel en makkelijk bestellen van onze telefonische en online diensten, zoals juridisch advies en het laten opmaken, checken of wijzigen van nieuwe of bestaande contracten, voorwaarden of overige documenten.
We zijn u graag van dienst!