Huur
Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (artikel 7:201 BW).
Soorten overeenkomsten
Grofweg kunnen drie typen huurovereenkomsten worden onderscheiden welke opgemaakt worden voor:
– Woonruimte (7:233 BW);
– Overige bedrijfsruimte (7:230a BW).
Woonruimte
Het gaat hier in de meeste gevallen om huurovereenkomsten die betrekking hebben op woonhuizen en appartementen. Ook de huurovereenkomst tussen een verhuurder en een huurder ingeval sprake is van een ligplaats, valt daar onder. Een ligplaats zal in de meeste gevallen worden aangewend voor een woonboot. We verwijzen in dit kader naar de wetswijziging die sinds 2022 van kracht is geworden. Sinds 1 juli 2022 brengt de huurwet namelijk bepalingen van een huurovereenkomst van een ligplaats (t.b.v. veelal een woonboot) onder het bereik van het wettelijk regime voor huur van woonruimte, door ook de term ‘ligplaatsen[1]’ onder het wettelijke begrip ‘woonruimte[2]’ te scharen (artikel 7:233 BW). Dit wordt kenbaar gemaakt door het toegevoegde artikel 7:236a BW. Daarmee wordt ook de huurbescherming voor huurders van ligplaatsen (woonboten) verbeterd. Lees hier meer over uw huurrechten van een ligplaats voor woonboten.
Dwingend recht & rechtsbescherming
Als huurder van woonruimte geldt dat er veel huurbepalingen van zgn. dwingend recht zijn; dat wil zeggen dat een verhuurder daar niet ten nadele van de huurder in een huurovereenkomst van mag afwijken. Huurders van woonruimte kennen dan ook een hoge mate van rechtsbescherming. Als het gaat om de huur van woonruimte is er nog een verschil tussen zgn. geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde huur.
Binnen deze laatste categorie spreken we in de volksmond doorgaans van sociale huur en kunnen de huurders extra rechten claimen als het gaat om bijvoorbeeld begrensde huurverhogingen, onderhoud van de woonruimte en rechten in een huurprocedure m.b.t. bijvoorbeeld eigen gebruik van de woning.
Naast dwingendrechtelijke bepalingen is er ook sprake van regelend recht, recht waarvan contractueel afgeweken mag worden.
Bedrijfsruimte
Bij huur van bedrijfsruimte gaat het om huurovereenkomsten gericht op detailhandel en horeca (middenstandsbedrijfsruimte). Kantoorruimte valt onder overige bedrijfsruimte (7:230a BW). Als de ruimte niet voor het algemene publiek toegankelijk is, valt deze niet onder bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 e.v. BW.
Huurders van bedrijfsruimte kunnen veelal ook aanspraak maken op een sterke huurbescherming. Dit heeft zijn oorzaak in het feit dat huurders van bedrijfsruimte in de meeste gevallen aanzienlijke (vervangings)investeringen in het bedrijfspand hebben gedaan. Denk bijvoorbeeld aan een geheel nieuwe keuken, inventaris en entree als het gaat om de exploitatie van een restaurant. Deze investeringen zijn niet snel terugverdiend. Zeker bij starters zal het dan vaak gaan om enkele jaren. Onzekerheid dat een verhuurder de huur na een korte termijn opzegt wordt tezamen met onzekerheid van verlies aan investeringen getackeld en voorkomen, door huurperiodes af te spreken die 5 jaar of langer zijn. Dit geeft zowel de verhuurder als de huurder meer zekerheid voor de toekomst.
Overige bedrijfsruimte
Huurbepalingen die niet zien op woon- of bedrijfsruimte gelden grofweg gesteld voor de restcategorie. Het gaat hier veelal om bijvoorbeeld kantoorpanden, verhuur van bedrijfsruimte t.b.v. sportruimte, onderwijs of een fabriek.
Totstandkoming huurovereenkomst woonruimte
Elke overeenkomst kan mondeling tot stand komen, tenzij de wet een schriftelijkheidsvereiste aanwijst. Dit geldt ook voor een huurovereenkomst. Om eventueel te kunnen bewijzen dát de huurder een overeenkomst met de verhuurder en visa versa heeft afgesloten verdient het aanbeveling om een huurovereenkomst schriftelijk aan te gaan, althans deze na een mondelinge totstandkoming te laten bevestigen door de verhuurder.
Huur woonruimte
Artikel 7:201 BW bepaalt dat onder huur wordt verstaan:
‘Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. ‘
Tegenover het door de huurder betalen van de huurpenningen (tegenprestatie) staat zijn recht op (een deels) gebruik van zaak. Artikel 7:233 BW geeft voorts aan dat met de ‘zaak’ wordt gedoeld op een onroerende zaak:
‘Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden.’
Inhoud huurovereenkomst
Naast een mondelinge overeenkomst dient het aanbeveling (zie hiervoor) om de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen, of te bevestigen.
De inhoud van een huurovereenkomst kan desgewenst door partijen nader worden ingekleurd. Veel bepalingen in het huurrecht, temeer als het gaat om woonruimte in de sociale sector (niet-geliberaliseerde huursector) zijn van dwingendrechtelijke aard. Dit betekent dat hiervan niet ten nadele van de huurder in kwestie mag worden afgeweken, tenzij de wet dat zelf toelaat of waarop de rechtspraak een uitzondering toestaat.
Met het beginsel van contractsvrijheid mag in principe – in tegenstelling tot de dwingendrechtelijke bepalingen) van veel wettelijke huurbepalingen worden afgeweken nu deze vallen onder het zgn. regelende recht, recht waar partijen zelf nadere invulling over mogen geven.
In elk geval dient in een huurovereenkomst de volgende onderdelen aan bod te komen:
– Namen van de partijen, van de verhuurder en de huurder
– Eventuele vestigingsgegevens van de verhuurder en huurder
– Woonadres van het gehuurde pand of van de woonruimte
– De te betalen huurprijs, datum van betaling en op welke wijze er betaald dient te worden;
– Of er sprake is van bijkomende servicekosten, waarvoor deze gelden en wat de hoogte daarvan is (nb er is een wet modernering servicekosten op komst die ervoor dient te zorgen dat er geen willekeurige niet opjectief te rechtvaardigen servicekosten door de huurder worden betaald);
– Of er sprake is van een waarborgsom en de hoogte daarvan;’
– Of er sprake is van een bedrijfspand ex 7:290 BW, kantoorruimte ex 7:230a BW of woonruimte ex 7:233 BW;
– Ingeval van woonruimte, of er sprake is van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte;
– Of er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd;
– De startdatum van de huurovereenkomst;
– De termijn waarop de huurovereenkomst van toepassing is;
– De datum waarop de huurovereenkomst eindigt (nb. tijdelijke huur woonruimte in beginsel uitgesloten, tenzij het bijvoorbeeld gaat om een student, statushouder, of er sprake is van en renovatie);
– Wat de opzegtermijnen zijn voor partijen en hoe opgezegd dient te worden;
– Wanneer en in welke mate de huur verhoogd zal worden en of er sprake zal zijn van indexatie en welke indexatie van toepassing zal zijn;
– Of er sprake is van een inspectierapport van de staat van de woning, bedrijfspand of kantoorruimte en welke bijzonderheden daarbij gelden.
Rechten huurder woonruimte
Een huurder van woonruimte heeft recht op huurgenot en huurbescherming. De wetgever heeft de huurder in verregaande mate willen beschermen. De meeste huurdersrechten zijn van dwingendrechtelijke aard, d.w.z. daarvan kan niet ten nadele van de huurder van worden afgeweken. Let op: ben je student en maak je bijvoorbeeld gebruik van kamerhuur, dan gelden beperkingen voor deze huurbescherming.
Woongenot
De term woongenot ziet op het ongestoord door de huurder in gebruik nemen van het gehuurde. Belemmeringen die qua duur, aard en omvang (onrechtmatige) overlast veroorzaken hoeft de huurder in beginsel niet te dulden. Dit geldt ook ten aanzien van de staat van de woonruimte; dus of er sprake is van een goed onderhouden woning. Het woongenot ziet voorts op het naar eigen goeddunken en daarbij onbelemmerd gebruik kunnen maken van de woonruimte. Daarbij geldt dat de verhuurder niet onaangekondigd de woonruimte mag inspecteren of de woning zonder toestemming van de huurder mag betreden.
Huurbescherming
Vele bepalingen kunnen worden geschaard onder de term huurbescherming. Voor de huurder is het van belang te weten dat hij niet zomaar uit zijn woning gezet kan worden. Zo is opzegging van de huur door de verhuurder is aan strenge regels gebonden (zie o.a. 7:274 BW); dient de verhuurder op verzoek van de huurder herstelwerkzaamheden dient uit te voeren om een huurgebrek tijdig te herstellen en kan de huurder bij huurgebreken die niet binnen afzienbare tijd door de verhuurder worden hersteld, huurcompensatie en huurverlaging vorderen.
Overlast
Heeft de huurder last van overlast, bijvoorbeeld geluids, of geuroverlast, dan dient de verhuurder in beginsel daartegen op te treden en te onderzoeken welke maatregelen hij daartegen dient te nemen. De verhuurder dient dan ook met de overlastgevende buren het gesprek aan te gaan en te bezien of mediation tussen de buren geïndiceerd is.
Onderhoud
Ongestoord huurgenot genieten betekent ook dat de verhuurder op verzoek van de huurder herstelwerkzaamheden aan of in de woonruimte dient uit te voeren, om zo het woongenot te herstellen. Huurgebreken die het woongenot belemmeren leveren in beginsel een toerekenbare tekortkoming zijdens de verhuurder op, waarvoor de huurder compensatie kan verlangen. Huurgebreken zijn grofweg te verdelen in categorie A, B of C, waarbij A huurgebreken behelst die ernstig zijn. Het gaat hierom technische gebruiken in of rondom het gehuurde, zoals achterstallig onderhoud, wateroverlast of andere gebreken.
Wateroverlast
De verhuurder dient naast de oorzaak van de wateroverlast, ook de gevolgen ervan weg te nemen, zoals schimmel- en vochtplekken. Wanneer de wateroverlast schade heeft veroorzaakt aan plafond, muren of vloerbedekking, dient de verhuurder deze gevolgschade ook te vergoeden (zie o.a. 7:204, 206, 207 en 208 BW).
Ventilatie
In beginsel dient de huurder zelf zorg te dragen voor voldoende ventilatie, mits dit technisch mogelijk is. Door verhuurder in of rondom de woning gefaciliteerde
ventilatie dient in beginsel wel door de huurder ingezet te worden. Is er ondanks regelmatige ventilatie toch sprake van vocht- en schimmeloverlast, dan kan nader technisch onderzoek uitgevoerd worden. In beginsel dient de verhuurder dit uit te voeren of door hem ingeschakelde hulppersonen. Desnoods kan de Huurcommissie worden verzocht een bindend advies te geven.
Huurbescherming
Naast de eerder genoemde rechten inzake opzegging, onderhoud en huurverlaging, geldt ook dat de huurprijs niet zomaar kan worden verhoogd. Of en in welke mate er sprake is van een geoorloofde huurverhoging is afhankelijk van het soort huurcontract is afgesloten. Is er sprake van zgn. sociale huur, welke onder een bepaalde geliberaliseerde huurgrens valt, dan zijn er strikte regels voor huurverhoging. Voor de huur van woonruimte die valt binnen de zgn. vrije of geliberaliseerde huur bestonden er voor de verhuurder eertijds weinig of geen belemmeringen om de huur te verhogen.
Wet betaalbare huur
Met de komst van de Wet betaalbare huur gelden er ook voor de middenhuur en hogere huren wettelijke restricties. Achtergrond van de Wet betaalbare huur, is om een van huurders betaalbare huur te verlangen welke passend is bij o.a. de kwaliteit van de woning. De kwaliteit van de woning zegt iets over de technishce facaliteiten in of rondom de woning, de duurzaamheid (energiebesparend) ervan en of de woonruimte vrij is van gebreken. De kwaliteit wordt uitgedrukt in een puntentelling.
De wet betaalbare huur voorziet in een koppeling met de Wet woningwaarderingsstelsel (WWS), speciaal voor woonruimte van middenhuurwoningen t/m 186 punten. Verhuurders kunnen hierdoor niet meer exhorbitante huren van huurders verlangen. De gemeente heeft per 1 januari 2025 hiertoe een controle- en handhavingstaak: zij kunnen verhuurders hierop aanspreken en sancties opleggen. Dit geldt ook in het kader van de Wet goed verhuurderschap.
Wet goed verhuurderschap
De wet is kortgezegd bedoeld om ernstige huurgebreken, overlast en andere gebreken te voorkomen en anders snel op te lossen. Ook kan gedacht worden aan andere huurformaliteiten, zoals de wijze waarop het huurcontract is samengesteld, wat de inhoud ervan is, de informatieplicht van de verhuurder omntrent rechten van de huurder, of er sprake is van oneigenlijke en niet toegestane verhuur (ontbreken vergunningen e.d.), of er sprake is van een wettelijke toegestande huurhoogte, of er geen onnodige waarborgsommen, bemiddelings- of niet objectieve en reële servicekosten in rekening worden gebracht (voor dit laatste is een wet modernisering servicekosten in de maak).
Wet modernisering servicekosten op komst (https://www.wieringa-advocaten.nl/nl/weblog/2024/11/14/wet-modernisering-servicekosten-op-komst/ ) / (MvT)
Plichten huurder woonruimte
Grofweg zijn er 2 plichten waaraan de huurder dient te voldoen;
– Tijdige betalingen van de huurpenningen;
– Zich gedragen als een goed huurder.
Tijdige betaling van de huur
Huurder dient de huur tijdig aan verhuurder te voldoen en wel op de in het huurcontract opgenomen uiterlijke betalingstermijn. Uiterlijk de eerste van de maand dient de huur voor de komende huurperiode aan de verhuurder te worden overgemaakt (7:212 BW).
Goed huurderschap
Als huurder dient men zich te houden aan de regels en afspraken die zijn gemaakt met de verhuurder. Een tijdige huurbetaling maakt daar onderdeel vanuit. Ook dient hij de verhuurder onverwijld op de hoogte te stellen van onregelmatigheden in of buiten de woning die van invloed (kunnen) zijn op de (staat van de) woning. Wanneer de verhuurder huurgebreken dient te herstellen, ingeval er sprake is van (groot) onderhoud of renovatie van het gehuurde, dient de huurder in beginsel de verhuurder daartoe de gelegenheid te geven. Het beginsel van de redelijkheid en billijkheid speelt ook op dit punt een belangrijke rol.
Kleine herstelwerkzaamheden
Ten slotte kunnen bepaalde huurgebreken voor rekening van de huurder zelf komen. Denk hierbij aan de regeling kleine herstelwerkzaamheden huurder, zoals het ontluchten van de verwarming, smeren van scharnieren en sloten en het ontstoppen van het binnenriool (zie hiervoor 7:214, 240 BW en het Besluit kleine herstellingen).
In beginsel is de huurder zelf verantwoordelijk de in het Besluit kleine herstellingen opgenomen uit te voeren, doch tenzij die herstellingen het gevolg zijn van nalatig of tekortschietend optreden zijdens verhuurder welke hij in de basis verplicht is om jegens huurder na te komen. Denk hierbij aan schimmel- en vochtoverlast als gevolg van wateroverlast veroorzaakt door een onjuiste of ondeugdelijke dakgoot. De kosten van bijvoorbeeld het opnieuw sauzen van de muren en plafonds komen dán juist wel voor rekening van de verhuurder.
Huurder van bedrijfs- of woonruimte, woonboot of ligplaats?
Weten wat uw rechten en plichten zijn als het gaat om de kwaliteit en energielabel van de woning?
Problemen met uw verhuurder die gebreken niet of niet afdoende oplost?
Heeft u andere vragen en/of juridische problemen met uw verhuurder?
De juristen van BERGA juridische diensten verstrekken passend juridisch advies en bijstand en zijn u zo nodig van dienst bij (het starten van) een gerechtelijke procedure.
Heeft u andere vragen of ander advies nodig?
Wij verstrekken naast persoonlijke en online juridische adviezen, ook juridische diensten op maat, zoals het op maat maken, checken en/of wijzigen van uw modelovereenkomsten, contracten of andere documenten. Onze diensten kunt u ook snel en makkelijk online bestellen op www.webshop.bergajuridisch.nl
Daarnaast treden we zo nodig in onderhandeling met de wederpartij als het gaat om bijvoorbeeld contractvorming, conflictbehandeling, of staan u bij in arbeidsbemiddeling. Ook starten we zonodig een gerechtelijke procedure voor u op.
Zoekt u persoonlijk en deskundig op maat advies of wil je een procedure starten?
Kies dan voor de juridische diensten van BERGA en meld je zaak aan via www.bergajuridisch.nl en vul het contactformulier in. U kunt ons ook altijd bereiken via: info@bergajuridisch.nl of bel ons: 06-36331675.
Onze meest voorkomende rechtsgebieden
Wij verstrekken juridische diensten aan particulieren en ondernemers op gebied van:
(o.a. zaken voor de politierechter, kantonrechter, appèladvies)
(o.a. bij het indienen van bewaar en beroep, sociaal zekerheidsrecht,
WW, ZW, Participatiewet)
Bekijk onze diensten op onze website & webshop
Bekijk onze website: www.bergajurdisch.nl & webshop: www.webshop.bergajuridisch.nl
In onze webshop kunt u terecht voor het bestellen van onze telefonische en online diensten, zoals juridisch advies en het laten opmaken, checken of wijzigen van nieuwe of bestaande contracten, voorwaarden of overige documenten.
We zijn u graag van dienst!
[1] Een plaats in het water bestemd voor het afmeren van een voor bewoning bestemd drijvend object.
[2] Alle gebouwde onroerende zaken, voor zover deze als zelfstandige, dan wel niet-zelfstandige woning zijn
verhuurd.