Berga Juridische Diensten

Huurbescherming woonboot & ligplaats

 

 

 
Wijziging huurwet sinds 1 juli 2022

Sinds 1 juli 2022 brengt de huurwet bepalingen van een huurovereenkomst van een ligplaats voor een woonboot onder het bereik van het wettelijk regime voor huur van woonruimte, door ook de term ‘ligplaatsen[1]’ onder het wettelijke begrip ‘woonruimte[2]’ te scharen (artikel 7:233 BW). Dit wordt kenbaar gemaakt door het nieuw toegevoegde artikel 7:236a BW.

Daarmee wordt de huurbescherming voor huurders van ligplaatsen (woonboten) verbeterd.

Omdat verwarring op de loer ligt of de huurbescherming alleen voor huurders van ligplaatsen geldt (immers, een ligplaats veelal als functie om deze met een woonark te ‘bezetten’) en of dit ook het geval is m.b.t. de huurder van uw woonboot, volgt hieronder enige uitleg.


Huurbescherming & ligplaatsen overheid

Als u eigenaar van een woonboot bent, dan is de kans groot dat u ligplaats van de  overheid[3] huurt. Echter u kunt ook eigenaar van de ligplaats zijn. In geval u de ligplaats huurt, geldt het volgende.

In de meeste gevallen echter zal de overheid de huur met behulp van erfpacht of precario het gebruik van een ligplaats belasten. Huurders van dergelijke ligplaatsen worden niet door de nieuwe regels beschermd. Huurt u de ligplaats echter van een particulier, dan geniet u wel huurbescherming.


Huurbescherming & ligplaatsen particulier

De wetswijziging heeft als belangrijkste gevolg, dat wettelijk is bepaald in welke gevallen een huurovereenkomst door de verhuurder opgezegd kan worden en welke formaliteiten daarbij in acht genomen moeten worden[4]. De gevallen waarin dat mogelijk is, zijn beperkt. De kans dat een huurder zijn gehuurde ligplaats ‘kwijtraakt’ is daarmee mogelijk afgenomen. Aan de andere kant kan de mogelijkheid om een huurcontract voor bepaalde tijd aan te gaan (zonder dat sprake is van huurbescherming) ook onzekerheid voor woonbooteigenaren met zich brengen.


Investeringen & overlijden huurder

Investeringen in een woonboot zullen vaak achterwege blijven totdat zekerheid met betrekking tot een ligplaats is verkregen. Een ander gevolg van de wetswijziging is dat bij het overlijden van de huurder van een ligplaats, een medehuurder de huur voort kan zetten, als ook dat degene die met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde, de verhuurder kan verzoeken om de huurovereenkomst voort te zetten.


Erfgenamen

Als er geen medehuurder of andere persoon is die de huurovereenkomst voortzet, eindigt de huurovereenkomst voor woonruimten twee maanden na het overlijden van de huurder. Voor ligplaatsen is echter een uitzondering gemaakt, omdat het verliezen van een ligplaats zeer nadelige gevolgen kan hebben voor de erfgenamen. Verder heeft de wetswijziging tot gevolg dat bij overdracht van de ligplaats, de ligplaatshuurovereenkomst blijft bestaan (koopt breekt geen huur). De nieuwe eigenaar van de ligplaats wordt tevens nieuwe verhuurder.


Andere rechten

Enkele andere rechten die we hier niet onbenoemd willen laten:


·         Zo worden de regels omtrent medehuurderschap van toepassing. Daarnaast wordt de huurder van een ligplaats beschermd tegen opzegging van de huurovereenkomst;

·        De wet regelt voorts dat de regel ‘koop breekt geen huur’ (vergelijk: 7:226 BW) ook inzake de huur van ligplaatsen van dwingend recht wordt verklaard, zodat niet bij overeenkomst van deze regel kan worden afgeweken;

·        Daarnaast bepaalt de wet dat ontbinding van een huurovereenkomst van een ligplaats op grond van een tekortkoming in de nakoming door de huurder slechts kan geschieden door een rechterlijke uitspraak (vergelijk: 7:231 BW);

·        Verder regelt de wet dat de huurder (van de ligplaats) bij verkoop van de woonboot (indien nodig) bij de rechter kan vorderen dat hij gemachtigd wordt om de nieuwe eigenaar van de woonboot ook in zijn plaats te stellen als huurder van de ligplaats (vergelijk: 7:307 BW);

·        Kan de verhuurder de huur slechts (naast de genoemde ontbindingsvordering van art. 7:231 BW) opzeggen, door daartoe bij de rechter een opzeggingsverzoek in te dienen waarin slechts wettelijke (gelimiteerde) opzeggingsgronden mogen worden aangevoerd (zoals bij slecht huurderschap, ontruimingsvordering, of bij dringend eigen gebruik) ex artikel 7:274 BW. Dringend eigengebruik van verhuurder van de ligplaats ligt minder voor de hand dan ingeval sprake is van verhuur van woonruimte;

·        Tot slot regelt de wet dat de huur van de ligplaats bij overlijden van de huurder, in afwijking van de bepalingen omtrent huur van woonruimte, blijft overgaan op de erfgenamen.

 

Huurbescherming huurders van woonboten

Zoals gezegd, geldt de wetswijziging voor huurders van ligplaatsen van woonboten. De huurbescherming geldt aldus niet voor huurders van woonboten. Uit de memorie van toelichting[5] (uitleg over de wetswijziging) blijkt dat is overwogen om ook aan huurders van woonboten huurbescherming te geven, maar dat daarvan is afgezien omdat daaraan (kennelijk) geen behoefte zou bestaan. Ook zou huurbescherming voor huurders van woonboten het effect kunnen hebben dat woonbooteigenaren van verhuur afzien.


Opzeggingsbescherming contract bepaalde tijd

Een tijdelijke huurovereenkomst voor een ligplaats van meer dan twee jaar eindigt niet (meer) door het enkel verloop van de overeengekomen huurperiode, maar moet worden opgezegd tegen de voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag.

Om huurrechten van huurder i.c. te beëindigen, dient de verhuurder het contract tijdig op te zeggen en wel tegen het einde van de maand en dag waarop de huurpenningen betaald dienen te worden, zodat geen nieuwe huurperiode gaat lopen.


Opzeggingsbescherming contract onbepaalde tijd

Ten overvloede vermelden we hieronder nog enige bijzonderheden inzake een contract voor onbepaalde tijd. De nieuwe, dwingendrechtelijke beschermingsbepalingen voor beëindiging van een huurovereenkomst voor ligplaatsen houden in het kort het volgende in:


·      Een huurovereenkomst voor een ligplaats voor onbepaalde tijd, kan door de verhuurder alleen worden opgezegd op basis van een limitatief aantal gronden (7:274 BW);

·      In geval van een ligplaats zal het hoofdzakelijk gaan om de opzeggingsgronden:


      geen goed huurderschap;

      verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan;

      dringend eigen gebruik (niet gebruikelijk);

      weigering door huurder van een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst (dat niet ziet op de prijs).



De gronden dringend eigen gebruik door verhuurder en een huurovereenkomst met diplomatenclausule liggen minder voor de hand. Voorts blijft de huurovereenkomst van de ligplaats geldig tot de huurder met de opzegging heeft ingestemd of totdat de rechter daarover onherroepelijk heeft beslist (7:231 jo 274 BW). Als de beëindigingsvordering van de verhuurder is toegewezen op grond van verwezenlijking van een bestemmingsplan of dringend eigen gebruik, kan de huurder tevens aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuiskosten.

 


 

Huurder of verhuurder van bedrijfs- of woonruimte, woonboot of ligplaats?

 

Weten wat uw rechten en plichten zijn?

 

Heeft u andere vragen en/of juridische problemen?

 

De juristen van BERGA juridische diensten verstrekken passend juridisch advies en bijstand en zijn u zo nodig van dienst bij (het starten van) een gerechtelijke procedure.

 

 

 

Heeft u andere vragen of ander advies nodig?

Wij verstrekken naast persoonlijke en online juridische adviezen, ook juridische diensten op maat, zoals het op maat maken, checken en/of wijzigen van uw modelovereenkomsten, contracten of andere documenten. Onze diensten kunt u ook snel en makkelijk online bestellen op www.webshop.bergajuridisch.nl


Daarnaast treden we zo nodig in onderhandeling met de wederpartij als het gaat om bijvoorbeeld contractvorming, conflictbehandeling, of staan u bij in arbeidsbemiddeling. Ook starten we zonodig een gerechtelijke procedure voor u op.

Zoekt u persoonlijk en deskundig op maat advies of wil je een procedure starten?

Kies dan voor de juridische diensten van BERGA en meld je zaak aan via  www.bergajuridisch.nl en vul het contactformulier in. U kunt ons ook altijd bereiken via: info@bergajuridisch.nl of bel ons: 06-36331675.

 

 

Onze meest voorkomende rechtsgebieden

Wij verstrekken juridische diensten aan particulieren en ondernemers op gebied van:


Privaatrecht

Consumentenrecht

Huurrecht

Arbeidsrecht

Modelovereenkomsten

Ondernemingsrecht

Aansprakelijkheidsrecht

Schadevergoedingsrecht   

Contractenrecht

Verbintenissenrecht

Strafrecht

(o.a. zaken voor de politierechter, kantonrechter, appèladvies)

Bestuursrecht

(o.a. bij het indienen van bewaar en beroep, sociaal zekerheidsrecht,

 WW, ZW, Participatiewet)


Bekijk onze diensten op onze website & webshop

 

Bekijk onze website: www.bergajurdisch.nl & webshop: www.webshop.bergajuridisch.nl

In onze webshop kunt u terecht voor het bestellen van onze telefonische en online diensten, zoals juridisch advies en het laten opmaken, checken of wijzigen van nieuwe of bestaande contracten, voorwaarden of overige documenten.

 

We zijn u graag van dienst!





[1] Een plaats in het water bestemd voor het afmeren van een voor bewoning bestemd drijvend object. 

[2] Alle gebouwde onroerende zaken, voor zover deze als zelfstandige, dan wel niet-zelfstandige woning zijn verhuurd.

[3] Van de ongeveer 12.000 ligplaatsen voor woonboten is 76% in bezit van de overheid (denk aan waterschappen, gemeentes, etc.), die met behulp van erfpacht of precario het gebruik van een ligplaats kan belasten. Huurders of vergunningsgerechtigden van dergelijke ligplaatsen worden niet door de nieuwe regels beschermd.

Er zijn ongeveer 3.000 ligplaatsen in particulier bezit en ongeveer 2.000 ligplaatsen die door Rijkswaterstaat of gemeenten worden verhuurd onder het gewone burgerlijk recht. Dat mogen overheden doen, dat doorkruist het publiekrecht niet. Deze huurovereenkomsten vallen wel onder het bereik van de regeling.

[4] Het gaat in veel gevallen dan om huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd, die alleen met een gerechtelijke opzeggingsvordering, dus op specifiek in de wet aangegeven gronden, kunnen worden opgezegd en door de door de rechter worden ontbonden. Bij tijdelijke contracten dienen reguliere opzeggingstermijn in acht te worden genomen in het geval geen tussentijds opzegbeding in het contract is opgenomen.