Opvatting tot op heden (zie deel 1!)
Huurgenot
Geldt de
keerzijde ook? Kan de verhuurder zich in geval van wanprestatie van de huurder
ook beroepen op zijn opschortingsrecht? De verhuurder is gehouden om de huurder
het huurgenot te verschaffen. In de praktijk gebeurt het weleens dat de
verhuurder dit huurgenot niet verschaft als de huurder de huur onbetaald laat,
bijvoorbeeld doordat de verhuurder het gehuurde op slot draait en de huurder de
toegang tot het gehuurde ontzegt. De verhuurder doet dit dan als pressiemiddel
om de huur alsnog betaald te krijgen. De vraag is of de verhuurder het recht
daartoe heeft. Mag de huurder het huurgenot worden onthouden als de huurder
zijn huur niet betaalt? Het antwoord op die vraag is ‘neen’. Dit is laatstelijk
op 7 augustus 2018 weer bevestigd door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. In
het toen gewezen arrest heeft het gerechtshof het volgende hierover gezegd:
“In het
huurrecht zijn verschillende verplichtingen van een verhuurder vastgelegd. Een
kernverplichting is dat de verhuurder aan de huurder het huurgenot dient te
verschaffen, door het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen en te
laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Het
ontzeggen van de toegang tot het gehuurde maakt echter een inbreuk op die
verplichting die verder gaat dan alleen het opschorten van de nakoming van die
verplichting. Een opschorting houdt slechts een uitstel in van de nakoming van
een eigen verplichting. Het verschaffen van het huurgenot betreft echter een
voortdurende verplichting. Het niet nakomen van die verplichting kan naar zijn
aard voor het verleden niet meer ongedaan worden gemaakt nadat de grond
daarvoor (het niet betalen van vervallen huurtermijnen) zou komen te vervallen.
Immers, de verhuurder kan in dat geval aan de huurder niet alsnog (met
terugwerkende kracht) het huurgenot verschaffen over de periode van de
ontzegging.
Het ontzeggen
van de toegang tot het gehuurde komt in feite neer op het eenzijdig (tijdelijk)
stopzetten van de huurverhouding, anders dan door een rechtsgeldige opzegging
of een ontbinding (door de rechter) van de overeenkomst. Voor een dergelijke
maatregel biedt het recht in beginsel geen grond en ook de huurovereenkomst
voorziet niet in een dergelijke maatregel als reactie op het niet nakomen door
de huurder van zijn (huurbetalings)verplichtingen.”
Conclusies
Hoge Raad
Volgens huidige
rechtspraak en literatuur kan een verhuurder de nakoming van zijn verplichting
tot het verschaffen van het huurgenot niet vanwege betalingsachterstand van de
huurder opschorten. Die opvatting is aan de orde in twee zaken bij de Hoge
Raad. Vandaag heeft advocaat-generaal (AG) Valk in die zaken advies aan de Hoge
Raad uitgebracht. Volgens hem is de bedoelde opvatting niet juist. Iets anders
is dat eigenrichting doordat de verhuurder bijvoorbeeld eigenmachtig de sloten
van het gehuurde vervangt en zo de huurder de voet dwars zet, niet toelaatbaar
is.
Link naar de conclusies: bit.ly/48s3fXH en https://bit.ly/48rcVlk
Huurgeschil
Betaalt uw
huurder de verschuldigde huurpenningen niet? Of is er sprake van wanprestatie
aan de zijde van uw verhuurder? Win dan tijdig juridisch advies in. Uit het
bovenstaande blijkt dat het niet altijd is toegestaan om verplichtingen op te
schorten. Indien opschorting wel is toegestaan, dienen de juiste juridische
stappen te worden genomen. Het niet volgen van de juiste weg kan de nodige
consequenties opleveren.
Heb
je als verhuurder of huurder vragen omtrent dringend eigen gebruik?
Wil
je als verhuurder of huurder weten wat je plichten en rechten als het gaat om
dringend eigen gebruik van de woning of bedrijfsruimte?
Heb
je als huurder of verhuurder (overige) vragen, of heb je advies en/of
rechtsbijstand nodig m.b.t. een huuropzegging gegrond op een dringend eigen
gebruik en/of wil je weten of je vordering bij de rechter stand zal houden?
De
juristen van BERGA juridische diensten verstrekken passend advies en staan u
eventueel bij in een gerechtelijke procedure en kunnen namens u verzet doen.
Heb je andere
vragen of ander advies nodig?
Wij verstrekken naast persoonlijke en online
juridische adviezen, ook juridische diensten op maat, zoals het op maat maken,
checken en/of wijzigen van je modelovereenkomsten, contracten of andere
documenten. Onze diensten kun je ook snel en makkelijk online bestellen op www.webshop.bergajuridisch.nl
Daarnaast treden we zo nodig in onderhandeling met de
wederpartij als het gaat om bijvoorbeeld contractvorming, conflictbehandeling,
of staan je bij in arbeidsbemiddeling. Ook starten we zonodig een gerechtelijke
procedure voor je op.
Zoek je persoonlijk en deskundig op maat advies of wil
je een procedure starten?
Kies dan voor de juridische diensten van BERGA en meld
je zaak aan via www.bergajuridisch.nl en vul het
contactformulier in. Je kunt ons ook altijd bereiken via:
info@bergajuridisch.nl of bel ons: 06-36331675.
Onze meest
voorkomende rechtsgebieden
Wij verstrekken
juridische diensten aan particulieren en ondernemers op gebied van:
(o.a. zaken
voor de politierechter, kantonrechter, appèladvies)
(o.a. bij het
indienen van bewaar en beroep, sociaal zekerheidsrecht,
WW, ZW, Participatiewet)
Bekijk onze diensten op onze website & webshop
Bekijk onze
website: www.bergajurdisch.nl & webshop:
www.webshop.bergajuridisch.nl
In onze webshop
kunt u terecht voor het bestellen van onze telefonische en online diensten,
zoals juridisch advies en het laten opmaken, checken of wijzigen van nieuwe of
bestaande contracten, voorwaarden of overige documenten.
We zijn u graag van dienst!