Loden waterleidingen
In de casus die heeft geleid tot arrest van het hof wordt door een aantal personen (hierna: huurders) een zelfstandige woonruimte gehuurd in een gebouw. Wanneer een van de huurder bij toeval ziet dat er gebruikt wordt gemaakt van loden leidingen, bespreekt hij dit met de verhuurder. In goed overleg wordt het drinkwater getest.
Onderzoek drinkwater
Uit het onderzoek komt naar voren dat het drinkwater te veel lood bevat, meer dan wettelijk is toegestaan. Verhuurder neemt daarop maatregelen om het lood terug te dringen. Eén van die maatregelen is het advies van verhuurder aan huurders, om het water niet te drinken, maar slechts gesteriliseerd water te kopen. Daarbij stelt de verhuurder ook een vergoeding in het vooruitzicht indien een waterzuiveringsfilter wordt geplaatst.
Voldoende maatregelen verhuurder?
Huurders betwijfelen of door verhuurder geïnitieerde en deels uitgevoerde maatregelen afdoende zijn om de hoeveelheid lood naar acceptabele en niet risicovolle eenheden terug te laten dringen. Zij starten een gerechtelijke procedure.
Gebrekkige naleving huurcontract
Zij wensen dat de huur aanmerkelijk wordt verlaagd tot nagenoeg de helft van de huidige huuromvang, omdat zo stellen zij, sprake is van een gebrek waarvoor verhuurder verantwoordelijk is om deze te verhelpen (7:406 jo 7:406 jo 7:408 BW) en dit nalaat.
Wettelijk toegestane hoeveelheid lood
In het gebouw zijn middels het onderzoek op alle etage ervan metingen in de leidingen gedaan. Op de bovenste etage de meting het hoogst, d.w.z. ruim 11 Mg/l, (microgram per liter). Vanwege het gegeven dat het drinkwater op alle etages door eenzelfde waterleiding gaat, stelt de rechter vast dat de hoeveelheid lood op deze etages dan ook gelijkwaardig zijn in omvang en dat aan het gehuurde een gebrek kleeft waardoor huurders in hun woongenot worden geschaad.
Verhuurder stapt naar gerechtshof
De verhuurder is het niet eens met de uitspraak van de rechtbank en gaat in hoger beroep. Daar verweert hij zich door te stellen dat huurders gebruik konden maken van een door hem aangeboden en gefinancierde waterfilter, dit als zgn. korting op de huur. Daarbij laat hij zien dat hij alternatieve aandraagt om het gebrek te verhelpen. Echter het hof stelt vast dat het gebrek daarmee niet afdoende wordt weggenomen.
Gebruik waterfilters
Het hof stelt in bijzonder vast dat verhuurde weliswaar waterfilters aanbood, maar dat deze in beginsel voor eenmalig gebruik bestemd zijn en aldus frequent en op gezette momenten vervangen dienen te worden. Daarbij dient ook steeds het loodgehalte te worden gemeten. controle van het loodgehalte blijft noodzakelijk.
Schade
Normen voor hoeveelheid lood zijn vastgesteld in het Drinkwaterbesluit. Hierin staat dat voor waterleveranciers in 2023 de wettelijke norm 10 Mg/l was en sinds 2024 betreft dit nog slechts 5 Mg/l. Hoeveelheden lood boven deze norm kan volgens de huidige medische inzichten leiden tot ernstige gezondheidsrisico’s.
Huurcommissie
De commissie stelde eerder al een verlaging van de huurprijs vast voor bijna 45% wegens genoemd huurgebrek.
Hof
Het hof vindt bij deze stand van zaken, dus dat sprake is van een te hoog loodgehalte boven de 5 Mg/l, dat er sprake is van een ernstig huurgebrek welke rechtvaardigt dat de huidige huurprijs wordt verlaagd met tenminste 40% totdat de tijd verhuurder het loodgehalte heeft teruggedrongen tot de wettelijke norm.