Energielabel & huurovereenkomst
In het eerdere nieuwblog beschreven wij het artikel Energielabel & Wet betaalbare huur (deel 1). Daarin bespraken we het standpunt van de Hoge Raad m.b.t. welke implicaties een energielabel op een huurovereenkomst kan hebben.
Energielabel & puntentelling
In haar arrest oordeelde de Hoge Raad dat als een energielabel eenmaal was verkregen nadat de huurovereenkomst reeds was ingegaan, deze alsnog met terugwerkende kracht kon meetellen bij de integrale totale puntenwaardering van de huurwoning vanaf de aanvang van de huurovereenkomst. Dat deze fictie de ongelijkheid en daarmee rechtsgelijkheid aantast jegens huurders die geen energielabel hebben verkregen, moge duidelijk zijn. Bovendien creëert een hogere puntentelling vanaf aanvang van de huur meer rechten voor de verhuurder welke een hogere huur kan claimen, temeer voor woonruimtes in de liberale sector.
Fictie van kwaliteit
Door het meetelellen hanteerde de Hoge Raad niet alleen fictie wat betreft de aanwezigheid van energielabel vanaf aanvang van de huuroverenkomst; ook werd de fictie daarbij gehanteerd voor wat betreft de kwaliteit van de woning, welke door de ‘aanewzigheid’ van een energielabel vanaf aanvang van de huur (wat dus niet zo was) evenzo vanaf aanvang van de huur, aldus met terugwerkende kracht, werd verhoogd. Kennelijk wilde de Hoge Raad met haar arrest en deze ficties een pragmatische insteek voor zowel verhuurders als huurders bewerkstelligen, in die zin, dat daarmee ingewikkelde berekeningswijzes wanneer nu wel of geen hogere puntentelling van toepassing zou kunnen worden verklaard op de huurovereenkomst, voorkomen.
Rechtsongelijkheid & rechtsbescherming
Daarbij hield zij kennelijk een paar grote ogen dicht voor de werkelijke impact van haar uitsrpaak als het gaat om rechtsgelijkheid en rechtsbescherming. Gelukkig heeft de Huurcommissie recentelijk paal en perk gesteld aan de gevolgen van die uitspraak. Zelfs de Hoge Raad heeft daarmee ook bij tijd en wijlen het nodige toezicht en wijziging nodig ten aanzien van de uitgangspunten en rechtsgevolgen van diens arresten. In dit geval zet de Huurcommissie daardoor een dikke streep.
Huurcommissie
In de procedure kreeg de Huurcommissie in september 2024 het verzoek zijdens huurder om de huurprijs van zijn woonruimte te checken. Uitgangspunt daarbij is of deze redelijk is op basis van puntentelling.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op dinsdag 22 oktober 2024 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport op 31 oktober 2024 aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Verklaring huurder
Huurder verklaarde bij de Commissie, o.a. dat hij n.a.v. de uitspraak van de Hoge Raad van mening is, dat na aanvangsdatum van de huurovereenkomst kennelijk een energielabel alsnog geregistreerd mag worden. Maar daarbij geldt dat de werkelijke toestand niet gewijzigd mag worden t.o.v. de aanvangsdatum. Huurder betoogt dat dit wel het geval is en dit dan ook de reden vormt dat hij bij de commissie zijn beklag doet.
Zonnepanelen & aanvangsdatum
M.b.t. het energielabel waren zonnepanelen op de aanvangsdatum van de huurovereenkomst niet aanwezig. Om die reden is daar ook geen melding aan Vattenfall van gedaan zo beargumenteert huurder verder.
Volgens verhuurder zou er sprake zijn van een energielabel B, maar volgens huurder blijkt uit niets dat dit zo is. Volgens huurder is er sprake van een energielabel C.
Verweer verhuurder
De verhuurder zou niet op de hoogte zijn gesteld van het onderzoek in de woning door de commissie en daardoor zijn zienswijze niet heeft kunnen geven.
De huurovereenkomst zou zijn samengsteld op basis een puntentelling, welke mede gebaseerd is op de aanwezigheid van de zonnepanelen.
Verhuurder baseert zich vervolgens op de uitspraak van de Hoge Raad en betoogt dat de zonnepanelen meegeteld dienen te worden vanaf aanvangsdatum huurcontract. Hierdoor zou de energieklasse niet op C, maar op A+++ uitkomen.
Bindend advies huurcommissie
De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs, die op 1 september 2024 is overeengekomen, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Huurprijs
De huurovereenkomst is ingegaan op 1 september 2024 tegen een huurprijs van € 1.500,00 per maand. Deze huurprijs is hoger dan de op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst geldende vrijesectorgrens van 2024 – € 1.157,95 per maand.
Puntentelling
De Hoge Raad heeft op 30 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005) een prejudiciële beslissing gegeven of een energielabel, dat is opgenomen ná de ingangsdatum van de huurovereenkomst, toch mag meetellen voor de waardering van de energieprestatie bij de puntenwaardering van een woning.
Wet betaalbare huur
Het huurcontract is ingegaan per 1 september 2024. Deze datum ligt na 1 juli 2024, de datum waarop de Wet betaalbare huur is ingegaan. Dat betekent dat het beleid aan de hand van de Wet Betaalbare Huur gehanteerd dient te worden niet conform het arrest van de Hoge Raad uitgelegd dient e worden, aldus de commissie. Dit betekent dat
Besluit huurprijzen woonruimte
Ingevolge het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) mag een energielabel dat na aanvangsdatum van het huurcontract is geregistreerd door de energieadviseur, niet meegenomen worden bij de puntentelling. Daarmee krijgt de huurder gelijk en wordt bij de puntentelling slechts rekening gehouden met het door hem genoemde energielabel C i.p.v. door de verhuurder gestelde A+++.
Historische energie-index
Op basis van historisch dossieronderzoek concludeert de commissie dat bij aanvangsdatum van het huurcontract, de energie-index 0.98 was. Het door de onderzoeker aangeleverde bouwjaar is hiervoor niet geldig.
Maximale huur
Ingevolge de Wet betaalbare huur hoort bij een puntenaantal van 175 een maximale huurprijs van € 1.086,74. De door verhuurder gehanteerde huurprijs van gehanteerde huurprijs van € 1.500,- is daarmee strijdig en aldus niet redelijk.
Reflectie op de uitspraak Huurcommissie
Wat ons betreft is het een juridisch juiste gang van zaken nu de Huurcommissie de Wet betaalbare huur de uitspraak van de Hoge Raad legitiem naast zich neer legt. De Wet betaalbare huur stelt namelijk per juli 2024 niet de kwaliteit van de woonruimte op enig moment (na ingangsdatum huur) meer centraal, doch huldigt het uitgangspunt dat het energielabel, zoals dat bij ingangsdatum van de huur gold, bepalend is voor de kwaliteit en puntentelling van de woning. Als een woning nadien dan ‘opgewaardeerd’ in de vorm van een hoger energielabel, kan vervolgens terecht worden gesproken dat de kwaliteit van de woning aantoonbaar is verhoogd, althans op dit punt. De kwaliteit van de woning bestaat uiteraard uit andere onderdelen dan enkel het energielabel.
Huurder van bedrijfs- of woonruimte, woonboot of ligplaats?
Weten wat uw rechten en plichten zijn als het gaat om de kwaliteit en energielabel van de woning?
Te hoge huur, of gebreken in de woning?
Problemen met uw verhuurder die gebreken niet of niet afdoende oplost?
Heeft u andere vragen en/of juridische problemen?
De juristen van BERGA juridische diensten verstrekken passend juridisch advies en bijstand en zijn u zo nodig van dienst bij (het starten van) een gerechtelijke procedure.
Heeft u andere vragen of ander advies nodig?
Wij verstrekken naast persoonlijke en online juridische adviezen, ook juridische diensten op maat, zoals het op maat maken, checken en/of wijzigen van uw modelovereenkomsten, contracten of andere documenten. Onze diensten kunt u ook snel en makkelijk online bestellen op www.webshop.bergajuridisch.nl
Daarnaast treden we zo nodig in onderhandeling met de wederpartij als het gaat om bijvoorbeeld contractvorming, conflictbehandeling, of staan u bij in arbeidsbemiddeling. Ook starten we zonodig een gerechtelijke procedure voor u op.
Zoekt u persoonlijk en deskundig op maat advies of wil je een procedure starten?
Kies dan voor de juridische diensten van BERGA en meld je zaak aan via www.bergajuridisch.nl en vul het contactformulier in. U kunt ons ook altijd bereiken via: info@bergajuridisch.nl of bel ons: 06-36331675.
Onze meest voorkomende rechtsgebieden
Wij verstrekken juridische diensten aan particulieren en ondernemers op gebied van:
(o.a. zaken voor de politierechter, kantonrechter, appèladvies)
(o.a. bij het indienen van bewaar en beroep, sociaal zekerheidsrecht,
WW, ZW, Participatiewet)
Bekijk onze diensten op onze website & webshop
Bekijk onze website: www.bergajurdisch.nl & webshop: www.webshop.bergajuridisch.nl
In onze webshop kunt u terecht voor het bestellen van onze telefonische en online diensten, zoals juridisch advies en het laten opmaken, checken of wijzigen van nieuwe of bestaande contracten, voorwaarden of overige documenten.
We zijn u graag van dienst!