Het vinden van de perfecte locatie is een mijlpaal voor iedere ondernemer. Of het nu gaat om een winkel, kantoor of werkplaats, de fysieke ruimte is vaak het hart van de onderneming. Wanneer u die ideale plek heeft gevonden, presenteert de verhuurder of diens makelaar u de huurovereenkomst. In de meeste gevallen is dit een standaardcontract op basis van het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Het ziet er officieel en volledig uit, wat een gevoel van zekerheid geeft.
Precies daar schuilt het gevaar. Een standaard ROZ-model is namelijk primair opgesteld om de belangen van de verhuurder te beschermen. Voor u als huurder zitten er aanzienlijke, vaak verborgen risico’s en verplichtingen in waarover niet wordt gesproken. Een handtekening onder dit document verbindt u vaak voor 5 of 10 jaar aan voorwaarden die zeer ongunstig kunnen uitpakken.
Het juridische onderscheid: 290- vs. 230a-bedrijfsruimte
Voordat we de valkuilen van het contract induiken, is er een fundamenteel juridisch onderscheid dat iedere ondernemer moet kennen: het verschil tussen ‘290-bedrijfsruimte’ en ‘230a-bedrijfsruimte’. Dit onderscheid is bepalend voor de mate van huurbescherming die u geniet.
- 290-bedrijfsruimte: Dit zijn panden die voor het publiek toegankelijk zijn en waar directe verkoop of dienstverlening plaatsvindt. Denk aan winkels, horeca, en ambachtsbedrijven (zoals een kapper of stomerij). Huurders van dit type bedrijfsruimte genieten een hoge mate van bescherming op het gebied van huurtermijnen (standaard 5+5 jaar) en opzegging.
- 230a-bedrijfsruimte: Dit is de restcategorie, zoals kantoren, opslagruimtes en fabrieken. Huurders van deze ruimtes hebben aanzienlijk minder huurbescherming en voornamelijk alleen ontruimingsbescherming.
Het is van wezenlijk belang om te weten onder welk regime uw pand valt, omdat dit de basis vormt van uw rechten en plichten. Een standaardcontract kan soms onduidelijk zijn over deze classificatie.
De verdeling van de onderhoudsplicht: wie betaalt wat?
Een van de grootste bronnen van conflicten is de vraag wie verantwoordelijk is voor het onderhoud. De wet stelt dat groot onderhoud (zoals aan het dak, de gevel en de fundering) voor rekening van de verhuurder is, en klein, dagelijks onderhoud voor de huurder. Het standaard ROZ-contract wijkt hier echter sterk van af in het voordeel van de verhuurder.
In de praktijk leggen deze standaardcontracten vrijwel al het onderhoud bij de huurder neer, met uitzondering van het casco (de constructie van het pand). Dit betekent dat u als huurder plotseling verantwoordelijk kunt zijn voor het onderhoud en de vervanging van kostbare installaties, zoals de cv-ketel, de elektrische installatie of de airconditioning. Zonder aanpassing van deze clausule tekent u voor een potentieel enorme en onverwachte kostenpost.
Huurprijsindexering en servicekosten: de jaarlijkse verrassingen
Het huurcontract legt niet alleen de aanvangshuurprijs vast, maar ook hoe deze jaarlijks wordt verhoogd. De standaardclausule voor huurprijsindexering is vaak gekoppeld aan het CPI-indexcijfer van het CBS. Dit lijkt eerlijk, maar in tijden van hoge inflatie kan dit leiden tot een forse en onverwachte stijging van uw maandelijkse lasten.
Daarnaast betaalt u vaak een voorschot voor servicekosten, zoals energie voor gemeenschappelijke ruimtes, schoonmaak en administratiekosten. De ROZ-modellen bepalen vaak dat de verhuurder een zeer ruime bevoegdheid heeft om te bepalen welke kosten hieronder vallen. Zonder duidelijke, vooraf vastgelegde specificaties, kan de jaarlijkse eindafrekening van de servicekosten voor een onaangename financiële verrassing zorgen.
De bestemming en het gebruik: uw eigen verantwoordelijkheid
U huurt een pand met een specifiek doel voor ogen. Wat veel ondernemers niet beseffen, is dat het standaard huurcontract de volledige verantwoordelijkheid bij de huurder legt om te controleren of de beoogde bedrijfsactiviteiten wel zijn toegestaan volgens het gemeentelijke bestemmingsplan.
Stelt u zich voor: u tekent een huurcontract voor 5 jaar voor een pand dat u wilt gebruiken als lunchroom. Na de ondertekening blijkt dat de bestemming van het pand dit niet toelaat. U zit dan vast aan een langdurig huurcontract voor een pand dat u niet kunt gebruiken waarvoor u het heeft gehuurd. Het is daarom van het grootste belang om de bestemming te controleren en in het contract een clausule op te nemen die u beschermt als het beoogde gebruik niet mogelijk blijkt te zijn.
Laat het belangrijkste contract van uw bedrijf controleren
De huurovereenkomst voor uw bedrijfsruimte is een van de meest impactvolle en langlopende contracten die u als ondernemer aangaat. De financiële verplichtingen zijn groot en de risico’s die verborgen liggen in de ‘kleine lettertjes’ van een standaardcontract kunnen uw bedrijfsvoering ernstig schaden. De makelaar van de verhuurder is er om de belangen van zijn klant te dienen, niet die van u.
De investering in een juridische controle van de huurovereenkomst vóórdat u tekent, is daarom geen kostenpost, maar een fundamentele bescherming van uw onderneming. Een jurist vertaalt het jargon, identificeert de ongunstige bepalingen en kan voor u onderhandelen over eerlijkere voorwaarden.
Een huurcontract tekent u vaak voor 5 of 10 jaar. Zet uw handtekening niet onder een document waarvan u de risico’s niet volledig overziet. Neem contact op met BERGA Juridische Diensten voor een deskundige controle van uw huurovereenkomst.