Wat is het doel van de Wet goed
verhuurderschap?
Begin dit jaar, op 21
maart 2023, heeft de Eerste Kamer het voorstel van de Wet goed
verhuurderschap (hierna: de Wet) goedgekeurd en aangenomen. In de Wet goed verhuurderschap gaat het erom
dat zowel verhuurders, huurbemiddelaars, huurmakelaars en gemeenten te maken krijgen
met nieuwe regels en wettelijke verplichtingen.
Ratio Wet goed verhuurderschap
Uit recente analyses
is gebleken dat huurders, of nu gaat om sociale of geliberaliseerde huur, niet
(goed) in staat zijn om voor hun huurdersbelangen op te komen. De grootste
groep huurders die zowel het vermogen, inzicht als het overzicht daartoe
ontbreekt betreft de groep sociale huurders. Deze doelgroep heeft in significant
meerdere gevallen (als de geliberaliseerde huurders) te kampen met niet alleen
meer huurachterstanden en andere huurperikelen; ook gaat het om een doelgroep die
met veel psychosociale problematiek kampt.
Bescherming zwakkere
huurder
Het woningtekort
draagt daaraan bij wat angstgevoelens betreft, vooral ook met de achterliggende
gedachte dat de kans bij dergelijke problematiek kan bijdragen aan mogelijk
juridisch nadelige gevolgen, zoals een op handen zijnde ontbinding van de
huurovereenkomst. De huurder heeft dan mogelijk te maken met een
ontruimingsvordering en dient zich bewust te zijn van zijn huurrechten en
plichten. Daar schort het veelal aan. Daarnaast maken verhuurders dikwijls
misbruik van deze onwetende huurders als het gaat om verplichtingen zijdens
verhuurders. Dit brengt onzekerheid met zich mee. De overheid wil met een aantal instrumenten
deze ongewenste situatie een halt toeroepen met de Wet goed verhuurderschap.
Als een goed
verhuurder betaamt
De regels en
verplichtingen uit de Wet zijn deels van aanvullende aard en vormen (groten)deels
een bevestiging van de bestaande regels en brengen deze nog eens extra voor het
voetlicht als het om de (inspannings)verplichtingen van verhuurders gaat. Uiteindelijk
gaat erom dat niet alleen de letter van de wet (zoals ook bij andere wetten aan
de orde is) wordt nageleefd, maar dat vooral ook gehandeld wordt naar de geest
van de wet. Concreet kan dit betekenen dat een verhuurder zich altijd moet
vergewissen of hij zich als een goed verhuurder jegens huurder gedraagt en
diens verplichtingen mitsdien (nog) nakomt.
Landelijke norm en gemeentelijke
handhaving
In ons eerste deel
over dit onderwerp somden we de 7 verplichtingen puntsgewijs op. Deze regels hebben
landelijke dekking, maar worden op provinciaal en gemeentelijk niveau
gehandhaafd. De wet is dan ook nader uitgewerkt in diverse (materiële)
besluiten zoals een AMvB. Handhaving op gemeentelijk niveau kan zijn beslag
krijgen in de vorm van een:
- een last onder dwangsom;
- een last onder aanzegging bestuursdwang;
- een boete.
Handhaving van verhuurders
behorend tot een woningcorporatie wordt uitsluitend verzorgt door de Autoriteit
Woningcorporaties (AW). Gedupeerden kunnen zich vanaf 1 juli 2024 hun beklag
over de verhuurder bij de gemeente doen via een aldaar speciaal daarvoor ingericht
meldpunt.
Wat zijn de
verplichtingen van een goed verhuurder?
De wet ziet op zeven uitgangspunten
waaraan alle verhuurders, verhuurmakerlaars en woningcorporaties zich moeten
houden.
Zo dient een goed
verhuurder zich te houden aan de volgende uitgangspunten:
1. De verhuurder dient
zich te houden aan het discriminatieverbod
De Wet stelt dat de
verhuurder gebruik dient te maken van een transparante selectieprocedure
waarbij objectieve selectiecriteria toegepast dienen te worden. Deze
voorschriften dienen daarnaast ook helder en begrijpelijk aan diverse huurpartijen
(van woon- en verblijfsruimten) kenbaar gemaakt te worden. Wanneer een aspirant
huurder wordt afgewezen, dient de verhuurder dit schriftelijk en gemotiveerd aan
te geven, als ook wat betreft de keuze voor de wel aangenomen huurder. De
motivatie dient vervolgens openbaar te worden gemaakt, hetzij via een website,
hetzij op andere wijze. Op deze wijze dient transparantie en het
beschermingsdoel van de Wet tot uiting te komen. Genoemde regels gelden alleen voor
het openbaar aanbieden van woon- en verblijfsruimten. Indien een verhuurder
ervoor kiest om een woning bevriende relatie of familie te verhuren, dan gelden
deze niet.
2. De verhuurder dient er actief voor te
zorgen dat hij zich niet schuldig maakt aan intimidatie
Elke huurder heeft als burger veel juridische mogelijkheden voor zijn
of haar rechten op te komen, zo ook wat betreft zijn huurrechten en de wijze waarop
verhuurder met huurder omgang heeft. Het komt dikwijls voor dat een huurder te
maken heeft met een agressieve intimiderende verhuurder te maken heeft. Voor bedreiging
of intimidatie kan aangifte dan wel en politionele melding gedaan worden. Niet
alle huurders zijn hiervan op de hoogte. En als ze wel een tegenactie willen
ondernemen, zijn sommige huurders bang voor repercussies zijdens de verhuurder,
zoals het verlies van de woning. Met de Wet worden zij apart gewezen op hun
rechten dienaangaande en wat zij in dat geval kunnen doen. De gemeente kan in
dat geval (bij een ontvangen melding) handhavend jegens de verhuurder optreden.
3. De verhuurder mag geen waarborg van huurder
verlangen die hoger is dan tweemaal het kale huurbedrag
In artikel 7:261b van het Burgerlijk Wetboek wordt melding gemaakt,
dat wat de waarborgsom (van toepassing op overeenkomsten gesloten na 1 juli
2023) betreft een aantal restricties gelden:
·
de waarborgsom mag niet hoger zijn dan
maximaal tweemaal de kale aanvangshuurprijs;
- de
waarborgsom dient door verhuurder binnen 14 dagen na de huursbeëindiging aan
huurder teruggestort te worden; - er
geldt schriftelijkheidsvereiste als het gaat om het informeren van de huurder over een mogelijk toegepaste
verrekening van kosten. In dat geval kan de verhuurder alleen verrekenen
met:
–
achterstallige huurpenningen;
–
achterstallige servicekosten;
–
schade aan het gehuurde onder het voorleggen
van een volledige kostenspecificatie.
4. De verhuurder dient het huurcontract
schriftelijk vast te leggen
De totstandkoming van een huurovereenkomst kan zowel mondeling als ook
schriftelijk tot stand komen. Bij een mondelinge afspraak dient de verhuurder
ervoor te waken dat hij deze alsnog schriftelijk met de huurder afstemt. Voor huurcontracten
van verblijfsruimten voor arbeidsmigranten geldt het uitgangspunt dat er onderscheid
gemaakt wordt tussen werk en woning. Een huurovereenkomst dient gescheiden te
zijn van een arbeidsovereenkomst. Het einde van het werk betekent dan niet
automatisch meer het einde van de huur.
5. De verhuurder dient er actief voor zorg te
dragen dat hij zijn huurder schriftelijk informeert over zijn huurrechten en
huurplichten
De verhuurder heeft dan ook een schriftelijke informatieplicht om zijn
huurder te informeren m.b.t.:
- rechten
en plichten die huurder heeft t.a.v. de woonruimte, tenzij deze al in de
overeenkomst beschreven worden; - de
wijze waarop de huur is samengesteld, wat de huurperiode is en wanneer de
huurder een vordering op verhuurder heeft. Dit geldt ook t.a.v. de
hoogte van de waarborgsom; - op
welke wijze huurder contact kan verkrijgen met de verhuurder m.b.t. alle
huuraangelegenheden; - op
welke wijze huurder contact kan verkrijgen met de gemeente om een melding
of klacht bij het gemeentelijk meldpunt in te kunnen dienen; - wat
de betalingsverplichting van de huurder is t.a.v. servicekosten en op
welke wijze de jaarlijkse afrekening plaatsvindt o.g.v. een
kostenspecificatie.
M.b.t. deze informatieverplichting geldt evenzo de Regeling goed
Verhuurderschap. Daarin wordt nader vastgelegd welke informatie precies (schriftelijk)
moet worden verschaft. De informatie kan ook via een website of via een
verwijzing naar websites van derden, zoals die van de overheid of de
Huurcommissie. De informatieverstrekkingsplicht geldt per 1 juli 2023 voor alle
nieuwe huurcontracten en voor bestaande contracten geldt dat
verhuurders de informatie alsnog voor 1 juli 2024 aan de bestaande huurders
moeten melden. Voor verhuur van verblijfsruimten aan arbeidsmigranten gelden
aanvullende regels.
6. De verhuurder mag geen hogere of andere
servicekosten aan huurder doorberekenen
In artikel 7: 237 lid 3, 7:259 en 7:261 van het Burgerlijk Wetboek
wordt een opsomming gegeven van de servicekosten die een verhuurder in rekening
mag brengen. De nieuwe wet benadrukt dat deze opsomming limitatief is, zodat er
geen onduidelijkheid voor de huurder kan zijn wat hier (wel of niet) onder kan
vallen.
7. Verbod op bemiddelingskosten voor de
huurder
Ook is er in de Wet specifiek aandacht voor bemiddelingskosten. Dit betekent
dat voor verhuurbemiddelaars (naast het verbod van art. 7:417 lid 4 BW) het
verbod is opgenomen om dubbele bemiddelingskosten aan de huurder in rekening te
brengen. Doet een verhuurbemiddelaar dat wel, dan kan de gemeente handhaven
(nadat de huurder daartoe een melding of klacht heeft ingediend).
Berekent
uw verhuurder een te hoge waarborgsom of servicekosten?
Komt
verhuurder zijn informatie- en onderhoudsverplichtingen niet na?
Berekent
jouw verhuurder een hogere huur dan maximaal is toegestaan?
Onze
juristen helpen je graag bij het opkomen van je huurrechten als huurder! Wij
toetsen daarbij de nieuwe Wet goed verhuurderschap op jouw situatie.
Of
heeft u andere vragen en/of juridische problemen?
De
juristen van BERGA juridische diensten verstrekken passend juridisch advies en
bijstand en zijn u zo nodig van dienst in een gerechtelijke procedure.
Heeft u andere
vragen of ander advies nodig?
Wij verstrekken naast persoonlijke en online
juridische adviezen, ook juridische diensten op maat, zoals het op maat maken,
checken en/of wijzigen van uw modelovereenkomsten, contracten of andere
documenten. Onze diensten kunt u ook snel en makkelijk online bestellen op www.webshop.bergajuridisch.nl
Daarnaast treden we zo nodig in onderhandeling met de
wederpartij als het gaat om bijvoorbeeld contractvorming, conflictbehandeling,
of staan u bij in arbeidsbemiddeling. Ook starten we zonodig een gerechtelijke
procedure voor u op.
Zoekt u persoonlijk en deskundig op maat advies of wil
je een procedure starten?
Kies dan voor de juridische diensten van BERGA en meld
je zaak aan via www.bergajuridisch.nl en vul het contactformulier in. U kunt ons ook altijd
bereiken via: info@bergajuridisch.nl of bel ons: 06-36331675.
Onze meest
voorkomende rechtsgebieden
Wij verstrekken
juridische diensten aan particulieren en ondernemers op gebied van:
(o.a. zaken
voor de politierechter, kantonrechter, appèladvies)
(o.a. bij het
indienen van bewaar en beroep, sociaal zekerheidsrecht,
WW, ZW, Participatiewet)
Bekijk onze diensten op onze website & webshop
Bekijk onze
website: www.bergajurdisch.nl & webshop:
www.webshop.bergajuridisch.nl
In onze webshop
kunt u terecht voor het bestellen van onze telefonische en online diensten,
zoals juridisch advies en het laten opmaken, checken of wijzigen van nieuwe of
bestaande contracten, voorwaarden of overige documenten.
We zijn u graag van dienst!