U heeft een woning beschikbaar, een huurder op het oog, en denkt snel te kunnen schakelen. Een modelcontract downloaden, ondertekenen en de sleutels overhandigen. Klaar.
Totdat de huurder een procedure aanspant over een te hoge huurprijs, of weigert te vertrekken omdat een tijdelijke clausule juridisch ongeldig blijkt te zijn. Vastgoed verhuren is door de recente wetswijzigingen complexer dan ooit.
Het Nederlandse huurrecht is dwingend recht en is sterk opgesteld in het voordeel van de huurder. Wie de actuele spelregels niet kent, loopt grote financiële en juridische risico’s.
Allereerst de vraag: mag u überhaupt verhuren?
Voordat u een huurcontract opstelt, moet u over de juiste toestemmingen beschikken:
- De geldverstrekker
Rust er een hypotheek op de woning? Vrijwel elke hypotheekakte verbiedt verhuur zonder expliciete schriftelijke goedkeuring. Doet u dit toch, dan kan de bank de lening direct opeisen. - De VvE
Bij een appartement spelen de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaars een rol. Hierin kunnen verhuurbeperkingen of meldingsplichten staan. - De gemeente
Gemeenten handhaven streng via de Wet goed verhuurderschap. In veel regio’s is een verhuurvergunning of registratieplicht verplicht.
Vaste huurcontracten zijn de norm
De tijd waarin u risicoloos opeenvolgende tijdelijke contracten van twee jaar kon aanbieden, is voorbij. Sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten is een contract voor onbepaalde tijd weer de wettelijke standaard.
Reguliere tijdelijke huurovereenkomsten zijn verboden. Tijdelijk verhuren mag alleen nog onder zeer strikte wettelijke uitzonderingen, zoals verhuur aan studenten, expats, of via specifieke tussenvoorzieningen. Formuleert u de clausule onjuist of overschrijdt u termijnen, dan ontstaat er automatisch een contract voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming.
De Wet betaalbare huur en het WWS-puntenstelsel
Een ander cruciaal risico is de huurprijs. Sinds de Wet betaalbare huur is het Woningwaarderingsstelsel dwingend recht geworden voor zowel de sociale sector als het middensegment:
- Sociale huur: Gebonden aan de maximale sociale huurprijsgrens.
- Middenhuur: Eveneens wettelijk gemaximeerd op basis van de puntentelling.
- Vrije sector: Hier is de aanvangshuurprijs geliberaliseerd.
Als verhuurder bent u verplicht om een officiële WWS-puntentelling bij het huurcontract te voegen. Vraagt u te veel huur voor een woning in het gereguleerde segment? Dan kan de huurder naar de Huurcommissie stappen om de huur met terugwerkende kracht te laten verlagen. Bovendien riskeert u hoge bestuurlijke boetes van de gemeente wegens overtreding van de maximale huurprijsgrenzen.
Wat moet er minimaal in uw huurcontract staan?
Een standaard internet-modelcontract sluit zelden naadloos aan op uw specifieke vastgoedsituatie. Een waterdichte overeenkomst moet minimaal het volgende expliciet regelen:
- De correcte aanvangshuurprijs, onderbouwd met de verplichte WWS-puntentelling.
- De wettelijk toegestane indexeringsclausule voor de jaarlijkse huurverhoging.
- De exacte contractvorm.
- Een heldere verdeling van de onderhoudsverplichtingen conform de wet.
- De borgregeling.
- Strikte bepalingen omtrent het feitelijke gebruik van de woning.
Voorkom kostbare fouten met maatwerk
De meeste verhuurders die in de problemen komen, handelen te goeder trouw, maar hebben de impact van de nieuwste huurwetgeving simpelweg onderschat. Het gebruik van verouderde modelcontracten is de grootste valkuil.
Bij BERGA Juridische Diensten ondersteunen wij particuliere en zakelijke verhuurders bij het opstellen en screenen van huurovereenkomsten. Wij vertalen complexe regelgeving naar concrete, waterdichte contracten. Neem contact op voor een eerste controle van uw verhuursituatie.